住宅ローンの残債がある時の売却術！マンションの買い替え方法や手順を解説！

「マンションの買い替えを検討しているけど、ローン残債が残っている・・・」

「ローン返済中でもマンションの買い替えはできるの？」

マンションの買い替えを検討するにあたって気になるのは、現在の住宅ローンの残債。

既に完済しているのであれば、新しく住宅ローンを組むだけで良いですが、ローン返済中であればそちらのことも考えて検討する必要があります。

こちらの記事では、マンションの買い替えでローン残債・ローン返済中の方向けに、買い替え方法や手順などをご紹介しています。

ローン残債が残っているときのマンションの売却手順

マンション売却は、特に住宅ローンの残債がある場合、慎重な手続きが求められます。

以下はローン残債がある場合のマンション売却手順を詳しく説明します。

住宅ローン残債の確認

マンション売却の第一歩として、現在の住宅ローンの残債を確認します。

このためには金融機関から最新の残高証明書を取得し、正確な残債額を把握することが必要です。

これにより、売却から得られる資金でローンを完済できるかどうかの初期評価が可能になります。

不動産会社への査定依頼

残債の確認ができたら、次に複数の不動産会社に対してマンションの査定を依頼します。

異なる会社から査定を受けることで市場価格を把握し、自宅の価値を正確に評価することができます。

査定結果によって、売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」か、下回る「オーバーローン」かを判断します。

売却関連費用の確認

売却には仲介手数料、印紙税、登録免許税など、複数の追加費用が発生します。

これらの費用を全て考慮に入れて、総売却費用の見積もりを作成します。

これにより、実際に手元に残る金額を把握し、計画を進めることができます。

マンション買い替え・住み替え時にかかる費用についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

売却価格の確認と契約

買主が見つかった場合、売却価格でローンが返済可能かを最終確認します。

問題がなければ、買主との間で売買契約を締結します。

この際、手付金の受領が行われることもあります。

銀行や金融機関との連絡

売買契約が成立した後、銀行や金融機関に連絡を取り、ローンの一括返済に向けた手続きを進めます。

この時、抵当権抹消に必要な書類の手配も行います。

決済・引渡しと残債の支払い

買主からの残代金の支払いを受け、売却が成立します。

同時に、銀行への一括返済が完了し、ローン残債が清算されます。

抵当権抹消登記

最後に、司法書士を通じて抵当権の抹消登記を行います。

これにより、物件は完全に新しい所有者へと移行され、すべての手続きが完了します。

 

このように、住宅ローン残債がある場合でも、適切な計画と手順に従えば、マンションの売却をスムーズに行うことが可能です。

この過程で、不動産会社や金融機関の専門家と密接に連携することが重要です。

住宅ローンが残っているマンションは買い替えできない？

多くのマンション所有者が抱く「住宅ローンが残っている状態でのマンション買い替え」に対する疑問や不安は、非常に一般的です。

実際、住宅ローンが残っているという状況は、売却や新たな購入にいくつかの制限をもたらすため、これにより多くの不安を感じることは理解できます。

しかし、適切な手順を踏むことで、これらの制限を乗り越え、スムーズに買い替えを行うことは可能です。

住宅ローンの残債と抵当権の理解

住宅ローンを利用してマンションを購入する際、通常、銀行は購入する物件に抵当権を設定します。

この抵当権は、銀行がローンの返済を保証するために重要な役割を果たします。

具体的には、ローンを完済するまでの間、物件は銀行の担保として機能します。

これにより、万が一ローンの返済が滞った場合には、銀行は担保として設定された物件を売却し、未払いのローンを回収する権利を持っています。

抵当権が存在する場合の売却制限

抵当権が設定されている限り、物件を自由に売却することはできません。

売却を希望する場合、まずは銀行との間で抵当権抹消に関する合意を形成する必要があります。

これは通常、住宅ローンの残債を一括返済することによって達成されます。

一括返済によりローンが清算されると、抵当権は抹消され、物件は自由に売却可能となります。

マンション買い替え時の注意点と計画

マンション買い替え時や計画を立てる際には、以下の点に注意しましょう。

住宅ローン残債の確認

買い替えを検討する前に、現在の住宅ローン残債を正確に把握し、最新の残高証明書を取得します。

銀行との交渉

残債がある場合、新たな購入に向けて銀行と交渉を行うことが必要です。可能であれば、新しい物件購入に向けた追加融資や条件変更を話し合います。

買い替えのスケジューリング

買い替えのプロセスをスムーズに進めるため、売却から新居への移行までのスケジュールを詳細に計画し、不測の事態に備えます。

法的手続き

抵当権の抹消と新たな物件の登記を含む法的手続きは、専門家である司法書士に依頼することで、安全かつ確実に行うことができます。

 

住宅ローンが残っている状態でのマンションの買い替えは、適切な計画と準備があれば実現可能です。

不安な点がある場合は、不動産専門家や金融機関のアドバイザーに相談し、安心して手続きを進めましょう。

住宅ローンが残っているなら、まずは自宅の価格を調べよう

住宅ローンが残っている場合でも、適切な条件と準備のもとでマンションの買い替えは可能です。

その第一歩として、現在の自宅マンションの市場価格を把握することが重要です。

市場価格を知ることで、売却後のローン残債の相殺や新しい住宅購入の資金計画を立てることができます。

不動産サイトを利用して市場価格を調べる

自宅のおおよその市場価格を知る最初のステップとして、マンションレビューがおすすめです。

このサイトでは、特定のマンションに関する過去の取引履歴や評価が確認できるため、自分のマンションの売却価格の参考になります。

さらに、SUUMOや他の不動産ポータルサイトを使用して、自宅と同様の条件の物件を検索することも有効です。

検索時には、以下の条件を考慮に入れることが重要です：

• 築年数
• 最寄り駅とその距離
• 地域
• 広さ

これらの条件を基に検索し、類似する物件の売出し価格を比較することで、自宅の市場価値をより正確に見積もることができます。

不動産会社による実際の査定

より具体的な売却価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが推奨されます。

これにより、様々な会社が提供する市場分析に基づく価格評価を受けることができます。

ただし、査定価格が実際の売却価格となるわけではないため、査定結果は参考値として利用するべきです。

 

市場の動向や購入希望者との価格交渉によって、最終的な売却価格は変動することがあります。

マンション買い替え時の不動産会社の選び方は、こちらで詳しく解説しています。

売却価格とローン残債の比較

自宅の市場価格を把握した後、その価格が現在のローン残債をカバーできるかどうかを評価します。

売却価格がローン残債を上回る場合、問題なくローンを返済し、残った金額を新居の購入資金に充てることができます。

しかし、売却価格がローン残債を下回る場合は、差額をカバーするために追加の資金を準備する必要があります。

この場合、貯蓄や他の資産を活用するか、新たな融資を検討することになります。

 

住宅ローンが残っている状態でのマンションの売却と買い替えは、適切な計画と情報に基づいて行えば、安心して進めることが可能です。

市場価格の把握から始め、不動産専門家と連携しながら最適な決断を下しましょう。

売却して住宅ローンが残るなら住み替えローンも検討しよう

マンションや家を売却した後でも住宅ローンの残債が残っている場合、住み替えローンの活用が一つの解決策となることがあります。

この方法では、既存の住宅ローンの残債と新しく購入する物件のためのローンを一本化し、新たな住宅ローンとして再構築します。

住み替えローンの仕組み

住み替えローンは、売却予定の旧居のローン残債と新居の購入資金を合わせて一つのローンとして再組することが特徴です。

これにより、二つの異なるローンを別々に管理する手間を省き、月々の返済計画をよりシンプルにすることが可能になります。

具体的には、旧居の売却から得られる金額を新居の購入資金として充て、不足分を新たなローンでカバーします。

住み替えローンのメリット

マンションの買い替え・住み替え時に住み替えローンを使うメリットには、以下の点があります。

返済プランの簡素化

複数のローンを一本化することで、返済プランがシンプルになり、管理が容易になります。

住み替えの柔軟性

旧居の売却価格がローン残債を下回る場合でも、新居の購入が可能になるため、住み替えの選択肢が広がります。

住み替えローンのデメリット

マンションの買い替え・住み替え時に住み替えローンを使うデメリットには、以下の点があります。

経済的負担の増加

新旧のローンを合わせるため、総借入額が大きくなる可能性があり、それに伴い返済負担が増加することがあります。

売買のタイミング調整

旧居の売却と新居の購入を同時に進める必要があるため、タイミングの調整が難しくなることがあります。

これに失敗すると、一時的に二重の住宅ローンを負うことになるかもしれません。

追加手数料と審査の厳格化

借り換えに伴う手数料が発生する場合があります。

また、新たなローンの審査が通常の住宅ローンよりも厳しくなることがあります。

マンションの買い替え・住み替えの住宅ローンが厳しい理由については、この記事で詳しく解説しています。

住み替えローンを実行前の準備

住み替えローンを検討する際には、まずは複数の金融機関から情報を集め、最も条件の良いローンプランを選択することが重要です。

また、自己資金の準備や、売却・購入のプロセス管理には不動産プロフェッショナルのアドバイスを求めることも考慮に入れましょう。

 

住宅ローンが残っている場合でも、適切な計画と準備を行うことで、スムーズな住み替えが可能です。

金融機関や不動産会社と密接に連携を取りながら、最適な決断を下しましょう。

住宅ローンが残る時はダブルローンも選択肢のひとつ

住宅の買い替えを考えた際、現在の住宅ローンが完済していない場合、どう進めるべきかは大きな問題です。

このような状況で検討される一つの方法が「ダブルローン」です。

この方法は、現在の住宅のローンを完済していない状態で新しい住宅を購入する際に、2つの住宅ローンを同時に管理するというものです。

ダブルローンとは

ダブルローンは、既に住んでいる住宅のローンと、購入予定の新居のローンを並行して返済していく方式です。

この手法は特に、売却予定の旧居からの移動に時間がかかる場合や、新居を先に購入後に旧居を売却するケースで有効です。

ダブルローンを活用することで、新居の購入と旧居の売却が同時進行する中でも、金銭的な流動性を保ちながら住み替えが可能になります。

ダブルローンの経済的負担

ダブルローンの最大の課題は、2件の住宅ローン返済が同時に行われるため、経済的な負担が増加する点です。

このため、ダブルローンを利用する際には、両ローンの返済計画をしっかりと立てる必要があります。

金利の適用条件、返済額、ローンの期間など、各条件を詳細に比較検討し、月々の返済が家計に与える影響を正確に把握することが重要です。

ダブルローンの活用するための条件

ダブルローンを利用するためには、いくつかの条件が満たされる必要があります。

まず、旧居の売却代金で現在の住宅ローンの残債を全額返済することができない場合、ダブルローンが必要になります。

しかし、全額返済が不可能でも、自己資金を使って残債を清算できる場合は、新たな住宅購入資金と合わせてダブルローンの申し込みが可能です。

ダブルローンを検討する際の注意点

ダブルローンを利用する際には、不動産価格の市場動向を考慮に入れることが肝心です。

市場価格が下落傾向にある場合、予定していた価格で旧居が売れないリスクがあります。

このリスクを避けるためにも、不動産市場の動向をリサーチし、不動産専門家と相談しながら進めることが望ましいです。

 

最終的に、ダブルローンは住宅ローンが残っている状態での住み替えを可能にする一つの強力なツールですが、それに伴うリスクと負担を理解し、計画的に進めることが成功の鍵を握ります。

譲渡損失の繰越控除を活用しよう

住宅ローンが残っている状態での買い替えの際、売却によって損失が発生する場合があります。

このような場合、譲渡損失の繰越控除を活用することで、譲渡所得税を節税することができます。

譲渡損失の繰越控除とは、売却時に発生した損失を次の年以降に繰り越して、その損失額分を所得から差し引くことができる制度です。

個人が、土地や建物を譲渡して長期譲渡所得または短期譲渡所得の金額の計算上譲渡損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地や建物の譲渡所得の金額から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。

引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3203.htm

マンションを売却した年の所得よりも、譲渡した時の損失額の方が大きいときは「繰越控除」の利用が可能です。

「繰越控除」とは売却した年の翌年から最長3年間に渡り、譲渡損失を繰り越して税金を計算できる措置です、合計最長4年間の所得税や住民税を軽減することができる制度です。

この制度を活用することで、税金負担を軽減することができます。

新居の購入は先にするべき？後にするべき？

住宅ローンが残っている場合、新しいマンションの購入は旧居の売却前に進めるべきか、それとも売却後に進めるべきかは検討が必要です。

一般的には、新居の購入は旧居の売却後に進める方がスムーズに進行する場合が多いです。

新居の購入を先に進める場合、ローン審査などの手続きが必要になりますが、旧居が売れるまでの間にローンの審査が通らないと、新しいマンションの購入ができなくなる可能性があります。

 

そのため、ローン審査に不安がある場合は、売却後に新居の購入を検討することが無難です。

一方で、旧居を売却してから新居の購入を進める場合、購入までの期間が空くことになりますが、十分な資金を手に入れることができます。

旧居が売れた後に新居の購入を進めることで、ローンの審査や返済計画もスムーズに進められるでしょう。

マンション買い替えの買い先行については、こちらの記事で詳しく解説しています。

住宅ローン残債がある場合の住み替えは不動産会社選びも重要

住宅ローンの残債がある状態での住宅買い替えは、計画的かつ慎重に進める必要があります。

この際、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。

適切な不動産会社を選ぶことによって、買い替えプロセス全体がスムーズに進み、多くの潜在的な問題を未然に防ぐことが可能になります。

不動産会社の役割と重要性

不動産会社は、市場動向の分析、ローンの最適化、税務助言など、多岐にわたる専門知識を提供します。

これらの情報は、住宅ローンが残っている場合の住み替えで、特に重要です。たとえば、市場価格の正確な把握により、売却額と新居購入価格のバランスを取るのに役立ちます。

選ぶべき不動産会社の特徴

1. 市場知識が豊富 – 現在の不動産市場の状況を把握している会社を選ぶことが大切です。市場価格の変動を正確に理解している会社は、あなたの旧居の適正な価格設定を助け、新居の価値判断にも貢献します。
2. 経験豊富なスタッフ – 経験豊富なスタッフがいる不動産会社は、さまざまなシナリオでの対応が可能で、特に金融機関との交渉がスムーズに行えます。
3. 透明性と信頼性 – 透明性のある業務運営を行う不動産会社を選びましょう。これには、料金体系、サービス内容、過去の取引実績の明確な開示が含まれます。

不動産会社の選び方

• レビューと評判の確認 – オンラインのレビューや評判を確認し、その不動産会社が提供するサービスの質を評価します。
• 相談会への参加 – 不動産会社が提供する無料相談会に参加して、直接質問をしてみることも一つの方法です。
• 提案内容の比較 – 複数の不動産会社から提案を受け、それぞれのプランを比較検討します。

住宅ローンが残っている場合の買い替えでは、複雑な手続きや金融的なバランスを要求されるため、不動産会社の選定は非常に重要です。

信頼できる不動産会社の選定により、安心して住み替えを行うことができるでしょう。このような大きな取引を成功に導くためには、専門家の助言が不可欠です。

マンションの買い替え・住み替えの不動産会社の選び方については、こちらの記事で詳しく解説しています。

タブルローン・住み替えローンを避けるために

マンションを高く売って分譲マンションの購入資金に充てたいと誰もが考えますよね！

そんな方にはマンションをリノベーションして売却することをおすすめしています。

多くの買取再販業者は、マンションを買い取ってリノベーションして付加価値をつけることで、利益を得ています。

 

つまり、マンションはリノベーションをした方が「マンションは高く売れる」ということです。

しかし、リノベーションをして売却するには多くのハードルがあります。

リノベーションをするにしても適切な箇所・プランでしないと付加価値上昇にはつながりません。

 

ノウハウなしでリノベーションをしても売却価値の上昇にならず、リノベーション費用を無駄にするだけということも・・・。

当然リノベーション費用は先払いする必要があります。

マンションの売却活動をする前にリノベーション工事をする必要があるため工事費の支払いを先にする必要があり、その費用は仕様によりますが数百万〜1,000万円近くになります。

 

そして肝心の工事費の回収はマンションの売却活動が終わり、引き渡しが終わってから。

工事期間と売却活動の期間を考えると回収できるのは半年後、下手をすると1年後くらいになってしまいます。

リノベーション費用は高額ですので、長期間回収できないのはお財布にかなり厳しいと思います。

自分でリノベーション工事をするのであれば当然工事業者を自分で見つけてくる必要があります。

 

依頼した業者が良心的であれば良いのですが、ハズレ業者に依頼してしまうと相場より高く工事費でリノベーションすることになったり、施工が雑だとその補修で余計な出費になってしまうことも・・・。

自分でリノベーション工事をして高く売るにはハードルが高いため、高く売る手段を知っていてもなかなか踏み出せる方が少ないのです。

ですが、その高いハードルを一挙に引き受けるサービスが「リノアップ」です。

 

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リノアップが選ばれる3つの理由

リノアップが選ばれる理由には大きく３つあります！

その理由とは

最適なリノベーションプランの提案

リノアップはお客様のマンション条件に合わせて最適なリノベーションプランをご提案いたします。

リノアップにはリノベーション工事、マンション売却の専門家がいるため、どんな工事をしたらマンションの価値が上がるのか、高く売ることができるのかを的確に分析。

「不動産会社が儲かる」ではなく「お客様が儲かる」ので、手元に残るお金をできるだけ多くすることを考えています。

 

業者選定や設計の確認もリノアップが行うため、お客様がチェックする必要がなく、時間と手間を省けます。

そのため、自分でリノベーション工事をするより、楽々リノベーション売却が進められるんです。

後払いシステムの採用

「でもリノベーション工事をするには初期費用がかかるんでしょ？」

そんな不安を解消するためにリノアップでは、「リノベーション工事の後払いシステム」を採用。

先ほども説明しましたがリノベーション工事を自分でする際には、リノベーション費用を先払いが原則です。

 

高額な工事費用を先払いするのは経済的な負担が大きいのが実情です。

リノベーション工事費用は「一旦リノアップが立て替え払い」いたします。

そして、そのリノベーション費用は工事が終わり・売却活動をして買主が見つかり、引き渡しが終わった時に売却金額からお支払いいただく流れになります。

 

だから、初期費用の心配は必要ないんです。

さらにリノベーションをしてもマンションの価格上昇が見込めなかった・・・

そんな不安を解消するため、リノアップは値引き保証までついています。

 

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専門家によるフルサポート

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リノベーション工事を進めるには、リノベーションをする業者の選定・プランの選定・業者との契約・工事完了後の確認が必要になってきます。

その煩雑なプロセスをリノアップはすべて一括サポートします。

 

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マンション売却のあらゆる手間を省き、効率的に進められます。

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リノアップの安心ポイント

リノアップの安心ポイントでは、

• 初期費用のリスクナシ
• リノベーションの専門知識の必要ナシ
• 売り先を探す手間ナシ

の３つのナシを実現。

今後はそんな3つの安心ポイントを紹介していきます。

初期費用のリスク無し

先ほども紹介しましたが、リノアップはリノベーション費用の後払いシステムを採用しています。

売却後に費用を支払うため、初期投資の心配はありません。

一般的にマンションの売却には仲介手数料として、売却価格の3%ほどの仲介手数料が発生します。

 

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リノベーションの専門知識ナシ

全てのリノベーション工事に必要なプロセスをすべてリノアップが管理していきます。

• リノベーション業者の選定
• リノベーションプランの選定
• リノベーション業者との契約
• 工事完了後の確認

リノベーション売却を自分でやろうとしたら、これからを全て自分でやる必要があります。

 

面倒なのはもちろんのこと、これらを行うにはリノベーションの専門知識が必要になってきます。

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しかも専門知識を持ったものが対応するので、失敗する可能性を減らしてリノベーション工事を進めることができます。

売り先探しの手間ナシ

リノベーション工事を完了したら、次は売却活動を行う必要があります。

売却業者の選定から査定・売却活動とやることは多岐に渡ります。

そこで売却のための仲介もリノアップが担当します。

 

リノベーション物件の売却活動を行うスタッフにより、リノベーションした物件をより魅力的にアピール。

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住宅ローンの残債がある時の売却術！マンションの買い替え方法や手順を解説！まとめ

住宅ローンの残債がある状態でのマンション売却や買い替えは複雑に思えるかもしれませんが、適切な計画と方法を用いれば、スムーズに進めることが可能です。

以下に、この記事の重要なポイントをまとめます。

ローン残債の確認と抵当権

マンションを売却する前に、現在の住宅ローン残債を正確に把握し、銀行と連携して抵当権の問題をクリアする必要があります。

残債の確認と返済計画は、売却プロセスの基盤を形成します。

不動産会社の選定

信頼性の高い不動産会社の選定は、売却価格の最適化、市場動向の理解、ローン条件の交渉など、成功に向けて不可欠です。

経験豊富な不動産会社は、売却から新たな購入までのプロセスをスムーズにサポートします。

住み替えローンの検討

旧居のローン残債を新しい住宅ローンに統合することで、返済の簡素化と経済的負担の軽減が期待できる住み替えローンを検討しましょう。

ただし、負担増を考慮し、自身の財務状況に合わせた選択が重要です。

ダブルローンの考慮

現在の住宅の売却が新居の購入前に完了しない場合、ダブルローンを利用する選択肢もあります。

この方法では、二つの住宅ローンを同時に管理することになるため、慎重な財務計画が必要です。

売却価格の重要性

自宅の現在価値を把握し、売却価格がローン残債をカバーできるかどうかを確認することが重要です。

不動産価格の査定を複数の業者から受け、最も有利な条件での売却を目指します。

 

このように、住宅ローンの残債がある状況でも、適切な情報と計画、専門家の助けを借りて買い替えを行うことで、不利な条件を克服し、新しい住まいへのスムーズな移行が可能となります。

プロセスを慎重に進めることで、将来的な財務の健全性を維持しつつ、理想的な住環境の変更を実現しましょう。