マンションの買い替えは何年でするべき？寿命や築年数・ベストなタイミングは？

「マンションの買い替えは何年でするべき？」

「マンションの寿命や築年数も影響するの？」

マンションに住んでいると何年で買い替え・住み替えをするべきなの？と悩む方も多いと思います。

そんな方へ向けて、こちらの記事ではマンションの買い替えは何年でするべきなのか、またマンションの寿命などについて解説していきます。

マンションの買い替えは何年でするべき？

マンションの買い替えを考える際、築年数が重要な要因になってきます。

結論から言うと築20年以内のマンションは売却しやすく、住み替え・買い替えに適しています。

築20年以内のマンションが人気が集中する理由は以下の通りです。

室内の設備の正常動作するから

築20年以内の物件は設備が正常に機能している確率が高く、売却しやすい要因のひとつになっています。

一般的に20年を超えると、設備の故障や老朽化が目立ち始めます。

設備とは一般的に以下のようなものを指します。

20年経つとこれらの設備が古くなってきて、修理や交換をする必要が出てきます。

マンション購入者は設備を重視しており、設備が故障していたりや古い型式の設備には敬遠する傾向があります。

築20年以内であれば、修理や交換をする必要が少なく、余計な出費を増やさずに売却することが可能です。

住宅ローン控除の適用できる

築25年以内の物件は、住宅ローン控除の利用が可能です。

築26年を超えると住宅ローン控除の適用がなく、購入時の経済的メリットが低下します。

→2022年から築年数による築年数要件は撤廃となりました。 2022年以降は、新耐震基準の建物であれば中古住宅でも住宅ローン控除の対象となります。

 

「住宅ローン控除」とは、マンションなどの住宅を購入の際に利用したローンに関連する制度です。

年末時点での住宅ローン残高の0.7％が最大13年間、会社員であれば給与・個人事業主であれば課税収入などから差し引かれることで、所得税や住民税の控除が行われる仕組みです。

この制度は一般的に「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」と呼ばれていますが、正式名称は「住宅借入金特別控除」です。

 

 

その額は最大年間35万円で、13年間フルで適用することで455万円節税することができます。

年間35万円戻ってくるのはかなりお得な制度ですよね。住宅ローンを組む方の多くがこの制度を利用しています。

この住宅ローン控除を使えることが、マンションを購入する方もメリットになっています。

 

築年数はマンションの売却や買い替えの際、大きな決定要因になっています。

築20年以内の物件は設備の状態が良く、住宅ローン控除の利用できることが要因になっています。

この情報を元に、マンションの購入や買い替えを検討する際の指針として活用しましょう。

マンション買い替えのベストな時期については、こちらの記事で詳しく解説しています。

マンションの築年数で売却のしやすさが決まる？

マンションの築年数は売却のしやすさに大きく影響しています。

続いては、築年数別のマンションの売却状況について解説します。

築年数別の売却状況

東日本不動産流通機のデータによると、築20年以内の物件が成約物件全体の約56.8％を占めています。

参考：築年数から見た 首都圏の不動産流通市場

これは、築20年以内のマンションが市場で好まれ、売却しやすいことを意味します。

一方、築21年以上の物件は在庫物件の約57.6％を占め、特に築31年以上の物件は売れ残りが多い状況です。

売却のしやすさに影響する築年数のライン

成約物件と在庫物件を比較すると、築20年までの物件は「成約」の割合が「在庫」よりも高くなっています。

これは築20年以内の物件が市場で需要が高く、売却しやすいことを示しています。

築21年以上になると、在庫物件の割合が成約物件を上回り、特に築年数が増えるほど、売却が難しくなる傾向があります。

売却時の築年数別対策

マンションの買い替えや売却を考える際は、築20年以内に行うことが望ましいとされています。

この時期に売却することで、市場の需要に応えやすく、売却がスムーズに進む可能性が高まります。

 

マンションの売却において築年数は重要な要素です。

特に築20年という築年数は、売却のしやすさを大きく左右するポイントとなっています。

築年数が増えるにつれて売却が難しくなる傾向にあるため、適切なタイミングでの売却計画が重要です。

マンションの寿命は何年？

マンションの寿命も買い替え・住み替え時期の判断のひとつだと思います。

寿命を判断する際、多くの要素が考慮される必要があります。

以下に、これらの要素を具体的に解説し、マンションの寿命をどのように考えるべきかをご提案します。

構造上の寿命の実態

国土交通省の研究によると、鉄筋コンクリート(RC)造の住宅の平均寿命は約68年です。

参考：期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新 による価値向上について https://www.mlit.go.jp/common/001011879.pdf

しかし、これは平均値であり、実際の寿命は建物の維持管理状況によって左右されます。

構造体の観点では最大で117年から150年とされていますが、実際には建物の設備や外観の老朽化がより早期に進行することが一般的です。

寿命を左右する主な要素

1981年に導入された新耐震基準を満たしていない建物は、耐震性の問題から早期の建て替えが必要な場合があります。

また、長年の使用による給排水管の劣化は、漏水などの問題を引き起こし、建て替えの必要性を高めます。

その他にも建築時に使用された材料の質が低いと、建物の寿命は短くなりがちです。

法定耐用年数とその意味

法定耐用年数は税務上の概念で、資産価値の維持可能な期間を意味します。

例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは約47年が法定耐用年数です。

中古マンションの場合、法定耐用年数から既に経過した年数を差し引いた残りの年数が、残りの耐用年数となります。

マンションの寿命に関わるその他のポイント

長期にわたる修繕計画の有無や、これまでの維持管理の質が寿命に大きな影響を及ぼします。

また、地盤の強度や環境条件（例えば海岸沿いの塩害など）も建物の寿命に影響します。

 

マンションの寿命は、建物の構造や管理状態、立地、耐震性など多くの要因によって異なります。

また、法定耐用年数は税務上の資産価値を計算するための指標であるため、実際の建物の使用可能年数とは異なる場合があります。

したがって、マンションを購入または保有している場合は、これらの要素を総合的に考慮し、適切なメンテナンスや必要に応じた建て替えの計画を立てることが重要です。

マンションの買い替えを3年以内すると損をする？

マンションの買い替えを3年以内に行うことにはいくつかのリスクが伴います。

まず、所有期間が5年未満の不動産を売却する場合、譲渡所得税が高率で課されるため、予想外の税金負担が生じる可能性があります。

また、マンションの市場価値は築年数が経過するにつれて低下するため、短期間での売却は購入価格に比べて低い価格での売却となりがちです。

 

さらに、住宅ローンの初期返済期間では利息の割合が高く設定されているため、短期間での売却では残債が多く残り、売却金額だけではローンの完済が難しい状況になることもあります。

築3年以内のマンションを高く売却するためには、売却のベストタイミングを見極め、売り出し価格を戦略的に設定し、専門性の高い不動産会社に依頼することが有効です。

また、内覧の準備を徹底し、清潔感を保つことも重要です。

 

税金対策としては、特別控除の適用や確定申告の重要性を理解し、選択適用の仕組みを把握することがポイントです。

損益通算や繰越控除を活用することで、税金負担を軽減することが可能です。

したがって、マンションの買い替えを3年以内に検討する場合は、これらのリスクと対策を十分に考慮し、総合的な判断を下すことが求められます。

 

高い譲渡所得税、売却価格の低下、住宅ローンの完済問題などのリスクを避けるためには、市場の動向を理解し、適切な計画を立てることが重要です。

マンションの買い替えを3年以内にすると損をする理由については、こちらの記事で詳しく解説しています。

マンションの買い替えを5年以内にする時の注意点

築5年以内のマンションを売却する際にはいくつかの注意点があります。

まず、多くの場合、購入から5年以内では住宅ローンの残高が残っていることが多く、売却価格によっては二重の住宅ローンを抱えるリスクがあります。

初期の返済では利息の割合が高く設定されているため、ローン残高が思ったより減っていない可能性があります。

 

このような状況では、つなぎ融資や住み替えローンを利用することも一つの選択肢ですが、これらの融資は審査が厳しく、金利も比較的高めになりがちです。

マンション買い替えの住宅ローンの審査が厳しい理由についてはこちらで解説！

 

また、築5年以内のマンションを売却する場合、買主からはなぜ短期間で売却するのかという理由を尋ねられることがあります。

短期間での売却は珍しいため、何かネガティブな理由があるのではないかと疑われがちです。

さらに、築5年以内のマンションは価格の下落が比較的小さいものの、物件によっては価格が大きく下落している可能性もあります。

 

新築時からの価格下落は一般的に約10%程度と考えられますが、物件や市場状況によってはこれより大きな下落が発生することもあります。

これらの点を考慮して、住宅ローンのリスクを管理し、売却理由を明確にしておき、価格の下落に備えた戦略を立てることが重要です。

これにより、スムーズかつ有利な売却が期待できます。

マンションの買い替えを5年以内にすると損をする理由については、こちらの記事で詳しく解説しています。

マンションの買い替えは10年以内でするべき？

マンションを10年ごとに買い替えることは、戦略的な住宅・マンションの管理において有効な方法です。

マンションを10年ごとに買い替えると、

• 住宅ローン控除の恩恵を再度受けられる点
• より低い金利の選択肢を利用できる点
• 大規模修繕に伴う追加費用の回避
• 築10年以内の物件が中古マンション市場で高い需要を持つ

これらのメリットを享受することができます。

 

さらに、物件選びにおいては、新築時と中古市場の価格の乖離、立地の良さ、物件の特徴などが将来の売却価格に影響を与えるため、賃貸と売却の市場調査が重要です。

また、新築住宅には通常、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任があるため、この期間内に売却することで将来的なリスクを軽減できます。

これらのポイントを考慮することで、マンションの賢明な買い替えが可能となります。

マンションの買い替えを10年以内にすると得をする理由については、こちらの記事で詳しく解説しています。

マンションを相場より高く売るには？

何年経ったマンションでも相場より高く売るには、マンションをリノベーションして売却することをおすすめしています。

多くの買取再販業者は、マンションを買い取ってリノベーションして付加価値をつけることで、利益を得ています。

つまり、マンションはリノベーションをした方が「マンションは高く売れる」ということです。

 

しかし、リノベーションをして売却するには多くのハードルがあります。

リノベーションをするにしても適切な箇所・プランでしないと付加価値上昇にはつながりません。

ノウハウなしでリノベーションをしても売却価値の上昇にならず、リノベーション費用を無駄にするだけということも・・・。

 

当然リノベーション費用は先払いする必要があります。

マンションの売却活動をする前にリノベーション工事をする必要があるため工事費の支払いを先にする必要があり、その費用は仕様によりますが数百万〜1,000万円近くになります。

そして肝心の工事費の回収はマンションの売却活動が終わり、引き渡しが終わってから。

 

工事期間と売却活動の期間を考えると回収できるのは半年後、下手をすると1年後くらいになってしまいます。

リノベーション費用は高額ですので、長期間回収できないのはお財布にかなり厳しいと思います。

 

自分でリノベーション工事をするのであれば当然工事業者を自分で見つけてくる必要があります。

依頼した業者が良心的であれば良いのですが、ハズレ業者に依頼してしまうと相場より高く工事費でリノベーションすることになったり、施工が雑だとその補修で余計な出費になってしまうことも・・・。

自分でリノベーション工事をして高く売るにはハードルが高いため、高く売る手段を知っていてもなかなか踏み出せる方が少ないのです。

 

ですが、その高いハードルを一挙に引き受けるサービスが「リノアップ」です。

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リノアップが選ばれる3つの理由

リノアップが選ばれる理由には大きく３つあります！

その理由とは

最適なリノベーションプランの提案

リノアップはお客様のマンション条件に合わせて最適なリノベーションプランをご提案いたします。

リノアップにはリノベーション工事、マンション売却の専門家がいるため、どんな工事をしたらマンションの価値が上がるのか、高く売ることができるのかを的確に分析。

お客様の手元に残るお金をできるだけ多くするためのリノベーションプランをご提案いたします。

 

業者選定や設計の確認もリノアップが行うため、お客様がチェックする必要がなく、時間と手間を省けます。

そのため、自分でリノベーション工事をするより、楽に高く売ることができるんです！

後払いシステムの採用

この章の最初に説明しましたがリノベーション工事を自分でする際には、自分でリノベーション費用を先払いで支払う必要があります。

リノベーション費用の回収はマンションの売却が終わり、買主が見つかり引き渡しが終わってから。

高額な工事費用を先払いするのは経済的な負担が大きいと思います・・・

 

ですが、リノアップではそんな不安を解消するため、「リノベーション工事の後払いシステム」を採用。

高額な工事費は一旦リノアップが立て替え払いします。

そして、そのリノベーション費用は工事が終わり・売却活動をして買主が見つかり、引き渡しが終わった時に売却金額からお支払いいただく流れになります。

だから、初期費用の心配は必要なし。

 

さらにリノベーションをしてもマンションの価格上昇が見込めなかった・・・、

そんな不安を解消するため、リノアップは値引き保証までついています。

万が一、リノベーション工事をしても売却価格に反映されなかった場合には、最大リノベーション工事全額の値引き保証が付いています。

 

例えば、リノベーションなしでのマンション価格が1,000万円

500万円のリノベーション工事をすることで、2,000万円で売れると見込めるマンションがあった場合

仮に1,200万円で売ることになった時には、差額のリノベーション費用300万円は値引き保証としてリノアップが負担いたします！

リノベーション費用だけ無駄にかかったなんて不安は解消されます！

専門家によるフルサポート

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リノベーション工事を進めるには、リノベーションをする業者の選定・プランの選定・業者との契約・工事完了後の確認が必要になってきます。

その煩雑なプロセスをリノアップはすべて一括サポートします。

 

また、工事後の売却活動や査定・契約などもすべて一貫してサポートしていきます。

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リノアップに依頼して頂くことで、相場より高く売れるリノベーション売却をすべて対応することができるんです！

リノアップの安心ポイント

リノアップの安心ポイントでは、

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今後はそんな3つの安心ポイントをご紹介していきます。

初期費用のリスク無し

先ほどもご紹介しましたが、リノアップはリノベーション費用の後払いシステムを採用しています。

売却後に費用を支払うため、初期投資の心配はありません。

一般的にマンションの売却には仲介手数料として、売却価格の3%ほどの仲介手数料が発生します。

 

3,000万円の物件であれば、100万円ほど必要です。

リノアップのリノベーション売却で相場より高く売ることができれば、仲介手数料も手元に残るお金から支払うことができるので初期費用の心配をなくしてマンションを売却することができます。

さらにリノベーションをしても値上がりしなかった時の値引き保証もついています。

手元にお金が少なく不安な方にはおすすめのサービスとなっています。

リノベーションの専門知識ナシ

全てのリノベーション工事に必要なプロセスをすべてリノアップが管理していきます。

• リノベーション業者の選定
• リノベーションプランの選定
• リノベーション業者との契約
• 工事完了後の確認

リノベーション売却を自分でやろうとしたら、これからを全て自分でやる必要があります。

面倒なのはもちろんのこと、これらを行うにはリノベーションの専門知識が必要になってきます。

そこでリノアップにお任せいただければ、これらのプロセスをすべて対応。

しかも専門知識を持ったものが対応するので、失敗する可能性を減らしてリノベーション工事を進めることができます。

売り先探しの手間ナシ

リノベーション工事を完了したら、次は売却活動を行う必要があります。

売却業者の選定から査定・売却活動とやることは多岐に渡ります。

そこで売却のための仲介もリノアップが担当します。

 

リノベーション物件の売却活動を行うスタッフにより、リノベーションした物件をより魅力的にアピール。

リノベーションしたマンションの魅力を伝え、スムーズな販売活動に繋げていきます。

 

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マンションの買い替えは何年でするべき？寿命や築年数・ベストなタイミングは？まとめ

今回の記事ではマンションの買い替えは何年でするべきなのか、またマンションの寿命などについて解説してきました。

この章ではマンションの買い替え時期、寿命、そして築年数に関する重要なポイントをまとめさせていただきます。

マンションの買い替えを検討する際は、築年数や物件の寿命を重視することが大切です。

築20年を目安に売却を検討し、物件の状態や市場の需要を考慮しながら適切なタイミングで行動することが望ましいです。

また、マンションの寿命は多くの要素に依存するため、個々の状況を正確に把握し、長期的な視点での計画を立てることが必要です。

 

自分の所有しているマンションの築年数と照らし合わせて、どのタイミングで売るのがベストなのかしっかり把握しましょう。

適切な売却時期を把握することで、損せずお得にマンションの買い替え・住み替えを進めることができます。

 

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リノアップでは、リノベーションして売却することで相場より高くマンションを売ることができ、手元に残るお金を多くすることができます。

 

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