分譲マンションに買い替える際のポイント！売却する際の注意点や確認するべき場所は？

「分譲マンションに買い替えたいけど、探す時の注意点ってあるの？」

「分譲マンションへ住み替える際、確認するべきポイントを知りたい！」

分譲マンションに住み替えたい！と思われる方は、分譲マンションの選び方や注意するべきポイントについて知りたい方も多いのではないでしょうか？

そんな方へ向けて、この記事では分譲マンションに買い替える時のポイントや選び方、売却時に注意するべきポイント、確認するべき場所などについて解説しています。

分譲マンションに買い替える時のポイント

分譲マンションを購入する際、見落としがちな重要なポイントがいくつかあります。これらのポイントを押さえることで、失敗せずに理想の物件を見つける手助けになります。

以下は、分譲マンションを買い替える際の注意点です。

災害リスクの確認

日本は地震大国であり、災害リスクは常に考慮すべきです。

周辺地域のハザードマップや耐震基準を確認し、物件の災害リスクを調査しましょう。

資金の現状把握

住宅ローンを組む場合や初期費用を支払う際、自分の現在の経済状況を把握することが重要です。

将来の支出に備えて計画を立てましょう。

住宅ローンのタイミング

住宅ローンを組む際には、勤続年数が影響します。

金利を安くするためにも、ローン組むタイミングを検討しましょう。

初期費用の把握

初期費用は、頭金と諸費用で構成されます。

これらの費用を事前に把握し、予算を立てましょう。

市場価格の調査

物件価格は市場性、費用性、収益性によって決まります。

物件価格が適正かどうかを調査しましょう。

資産価値の考慮

将来的な転居の可能性を考慮し、資産価値を気にすることが大切です。

立地エリアと管理状態が価値に影響します。

不動産屋の選択

不動産屋の選択も重要です。信頼性や評判を確認し、売買プロセスをスムーズに進める不動産屋を選びましょう。

これらのポイントを考慮しながら、中古マンションの買い替えを検討することで、安心して新しい住まいを見つけることができます。

自分のニーズに合った物件を見つけるために、慎重なプランニングが重要です。

マンションの買い替え・住み替え方法についてはこちらの記事で解説しています。

分譲マンションとは

分譲マンションとは、一般的に多数の住戸が一つの建物に集約され、各住戸が個別に売られる形態のマンションを指します。

分譲マンションに関するいくつかの主要な特徴などを解説していきます。

構造とデザイン

日本の分譲マンションは、通常、鉄筋コンクリートまたは鉄骨構造で作られ、地震に対して比較的強い構造を持っています。

デザインや間取りは多様で、ファミリータイプからシングルやカップル向けのタイプまで、多くの選択肢があります。

立地

多くの分譲マンションは、交通アクセスの便が良い場所、例えば駅の近くや商業地区に建設されます。

都市部では、分譲マンションが主な住宅形態となっており、都市の便利さと快適さを享受できます。

価格

分譲マンションの価格は、立地、サイズ、設備、建物の築年数などによって大きく変動します。

一般的には、都心部のマンションは郊外に比べて高価です。

管理組合

ほとんどの分譲マンションには、住民が参加する管理組合が存在します。

管理組合は、共用部分の管理やメンテナンス、修繕などを担当し、住民の生活品質を維持する役割を果たします。

購入プロセス

分譲マンションの購入プロセスは、物件の選定から、住宅ローンの申請、契約手続き、そして最終的な引き渡しまで、いくつかのステップに分かれています。

購入者は、不動産業者や金融機関と緊密に連携し、スムーズな取引を確保する必要があります。

将来の価値

分譲マンションの価値は、時間と共に減少する可能性がありますが、立地や建物の管理状態、周辺環境の発展によって、価値が維持されることもあります。

日本の分譲マンション市場は、引き続き発展しており、多くの人々にとって、購入する価値のある投資と見なされています。

しかし、購入前には、十分な市場調査と慎重な検討が不可欠です。

分譲マンション内見の際確認するべき場所

続いては分譲マンションを内見する際に、確認するべき場所について解説していきます。

分譲マンションを内見する際は、以下の点をチェックしましょう。

物件全体のチェック

分譲マンションの内見時には、物件全体の状態や不具合を確認することが不可欠です。

具体的には、コンセントの配置、生活動線、家具の配置などの生活面からのチェックも行います。

これに加えて、実際の生活を想像しながら、必要なリフォームや改修の有無も検討しましょう。

質問項目

担当者への質問も重要です。

例えば、他の購入検討者の有無、ペットの飼育制限、周辺施設についての情報など、貴重な情報を多く得ることができます。

特にペットの飼育については、事前に確認が必要な項目の一つです。

安全性の確認

分譲マンション購入時、セキュリティは大きな考慮ポイントです。

住民同士のコミュニケーション、バルコニーやドアの防犯性能、エレベーターホールの防犯カメラの有無などをしっかり確認しましょう。

建物管理の状況

建物管理も大切なポイントです。

• 共用部分の清掃状況
• ゴミ置き場
• 自転車置き場
• 駐車場の整理整頓状況

など、日常生活に直結する部分をチェックすることが重要です。

建物の部分は管理状況を把握でき、管理状況はマンションの審査価値にも影響するためしっかり確認しましょう。

改修性の検討

リフォームやリノベーションの可能性も考慮に入れて、物件を検討します。

例えば

• 水回り
• お風呂のサイズの変更の可否
• 床構造
• フローリングの遮音等級

などを確認しましょう。

居住性の確認

居住性も大切なチェックポイントです。

• 電気容量
• 防音性
• 窓の開閉機能
• 天井の高さ
• 採光
• 眺望

など、生活の質に直結する部分を重点的に確認します。

このあたりは後から変更できない可能性があるため、しっかりチェックしましょう。

住宅ローン控除の確認

住宅ローン控除が利用できる物件かも確認しましょう。

住宅ローン控除は「新居の床面積が50m2以上、その２分の１以上の部分は自分の居住用であること」など利用するには条件があるため、購入物件が適用できるかどうかなどを確認しましょう。

内覧時のマナー

内覧時には、清潔感のある服装で、基本的なマナーを守りましょう。

その他の注意点

信頼できる仲介会社を選び、購入後のリフォームの可能性も考慮します。

売主が居住中の場合も、マナーを守り、好印象を与えましょう。

これらのポイントを押さえながら、理想の分譲マンションを見つけましょう。

 

マンションの買い替え・住み替えで損をした時の対策はこちらの記事で詳しく解説しています。

分譲マンションを購入する流れ

分譲マンションを購入する際のプロセスは、計画的に進めることが重要です。

このプロセスは複数のステップに分かれており、各ステップでの注意点と必要な費用を把握しておくことが成功への鍵となります。

以下に、それぞれのステップを詳細に解説します。

購入申し込みと申込証拠金

購入を決めたら、物件が先着順受付なのか抽選受付なのかに応じて申し込みをします。

申し込み時には0～10万円程度の申込証拠金が必要で、この金額は契約不成立時に返金されます。

契約成立の場合、この金額は手付金に充当されます。物件によっては申込証拠金が不要な場合もありますので、事前に確認が必要です。

住宅ローン仮審査（事前審査）

希望する金融機関に住宅ローンの仮審査を申し込み、借入可能額を確認します。

金融機関は申込者の返済能力を基に融資の可否や限度額を判断します。

審査基準は金融機関によって異なるため、より有利な条件を求め複数の金融機関に仮審査を申し込むことが推奨されます。

重要事項説明と売買契約

仮審査に通過した後、購入が確定したら売買契約を結びますが、その前に宅地建物取引士が行う「重要事項説明」を受ける必要があります。

この説明では、購入物件と取引条件について詳しく説明されます。

契約内容に誤りがないか確認し、住宅ローン本審査に通らない場合のローン特約の有無や期限も確認することが大切です。

住宅ローン本審査とローン契約

売買契約後、住宅ローンの本審査を受けます。

本審査に通ると、物件の引渡し前に金融機関とローン契約を締結します。

提携ローンを利用する場合、金融機関と購入者が集まり一斉に手続きを行う住宅ローン契約会が開かれることが一般的です。

入居説明会

新築の分譲マンションの場合、不動産会社から代金の残額、諸費用、不動産登記の手続き、マンション管理や入居に関する説明が行われます。

これらの情報を把握することで、スムーズに入居準備を進めることができます。

内覧会

内覧会では、建物や住戸の状態を確認します。仕上がりが契約通りか、設備や建具に不備がないかをチェックし、問題があれば引渡し日までに修正を依頼します。

マンションの申し込みが早い場合、内装を選択できる場合もあります。

残金決済と入居

最後に住宅ローンからの借入金と頭金の残金を支払い、不動産登記を行うことで住戸の引き渡しとなります。

同時に諸費用も支払います。

主な諸費用は以下の通りです。

分譲マンションを購入する際には、これらのステップと必要な費用を事前に理解しておくことで、購入プロセスをスムーズに進めることができます。

各ステップで適切な準備を行い、理想のマンション購入を実現しましょう。

分譲マンションを売却する時の注意点

分譲マンションを売却する際には、様々な注意点が存在します。

計画的に進めるためには、事前の準備と情報の把握が必要不可欠です。

ここからは、マンション売却のプロセスとその注意点について詳しく解説します。

マンションの現況把握

マンションを売却する前に現況の把握をしておくことが重要です。

ここからは分譲マンションを売却する前にチェックする注意点についてご紹介していきます。

権利証または登記識別情報通知書の確認

不動産の所有権を証明する重要な書類です。

権利証がない場合、登記識別情報通知書が代わりとなります。

これらの書類は、売却時に所有権の移転登記を行う際に必要となるため、事前に準備しておくことが大切です。

マンション取得時の書類確認

契約書やパンフレットなど、マンション取得時に受け取った書類を確認しましょう。

これらの書類は、売却時や確定申告時に必要な情報を含んでいる可能性があります。

不動産登記内容の確認

マンションの物理的な状況や所有権に関する情報を記載した登記事項証明書を確認します。

不正確な情報が登記されている場合は、売却前に訂正登記を行う必要があります。

マンション相場の把握

マンションの売却価格を決定する上で、現在の市場相場を把握することが重要です。

マンションの相場を確認する方法はいくつかありますが、正確かつ現在の市場状況を把握するためには、以下の手段を組み合わせることをお勧めします。

不動産ポータルサイトを利用する

不動産ポータルサイトでは、販売中の物件情報や過去の成約事例を基にした相場情報が提供されています。

これらのサイトを活用することで、希望のエリアや条件にマッチしたマンションの価格帯を把握することができます。

不動産会社に査定を依頼する

自分が所有するマンション、または購入を検討しているマンションの相場を知りたい場合は、直接不動産会社に査定を依頼するのが最も確実です。

経験豊富なプロフェッショナルからの意見は、市場の現状をより正確に反映したものとなるでしょう。

不動産会社の選び方はこちらの記事で詳しく解説しています。

公的な統計情報を確認する

国土交通省が公表している「土地・建物取引価格情報」や、地価公示、地価調査などの公的なデータを確認することも一つの方法です。

これらの情報は、地域全体の不動産価格の動向を把握するのに役立ちます。

地域情報に精通した人に聞く

地元の不動産業者や、長年その地域に住んでいる住民など、地域情報に精通している人々から情報を得ることも有効です。

特に地元の不動産業者は、そのエリア内での取引について詳細な情報を持っていることが多く、相場感を知る上で貴重な情報源となります。

SNSやフォーラムをチェックする

不動産投資家やマンションオーナーが情報交換を行っているSNSやフォーラムも、相場感を掴む上で有用な情報源です。

実際の取引事例や個人的な体験談など、生の情報が得られる場合があります。

 

これらの方法を組み合わせて利用することで、より多角的にマンションの相場を把握することができます。

ただし、市場は常に変動しているため、最新の情報を得るために定期的に調査を行うことが重要です。

マンション売却費用の把握

売却に際しては、仲介手数料や印紙代、登記費用など様々な費用が発生します。

これらの費用を事前に把握し、資金計画を立てることが重要です。

住宅ローンが残っている場合の対応

住宅ローンが残っている場合は、売却価格でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

完済が困難な場合は、売却計画を見直すことが求められます。

マンション買い替えで住宅ローン審査が厳しい理由についてはこちらで詳しく解説しています。

相続が関わる場合の対応

相続によりマンションを取得した場合は、名義変更の登記が必要になります。

相続人全員の同意が必要となるため、事前に遺産分割協議を行いましょう。

賃貸中マンションの売却

賃貸中のマンションを売却する場合、賃貸契約の内容や賃借人との関係に注意が必要です。

賃貸契約を継続するか、立ち退きを求めるかの判断が求められます。

遠方のマンション売却

遠方にあるマンションを売却する場合、現地の不動産会社との連携が重要です。

契約や引き渡しに際しては、代理人を立てることも検討しましょう。

売却活動期間の管理

媒介契約を結び、売却活動を開始します。

媒介契約の種類によって、不動産会社の責任範囲が異なるため、契約内容をよく理解しましょう。

 

マンションを売却する際には、上記のような多岐にわたる注意点が存在します。

これらのプロセスを一つ一つ慎重に進めることで、スムーズかつ納得のいく売却を実現することができます。

不明点や不安な点がある場合は、専門家や不動産会社に相談することをお勧めします。

マンションをお得に売却して住み替えするには？

マンションを高く売って分譲マンションの購入資金に充てたいと誰もが考えますよね！

そんな方にはマンションをリノベーションして売却することをおすすめしています。

多くの買取再販業者は、マンションを買い取ってリノベーションして付加価値をつけることで、利益を得ています。

 

つまり、マンションはリノベーションをした方が「マンションは高く売れる」ということです。

しかし、リノベーションをして売却するには多くのハードルがあります。

リノベーションをするにしても適切な箇所・プランでしないと付加価値上昇にはつながりません。

 

ノウハウなしでリノベーションをしても売却価値の上昇にならず、リノベーション費用を無駄にするだけということも・・・。

当然リノベーション費用は先払いする必要があります。

マンションの売却活動をする前にリノベーション工事をする必要があるため工事費の支払いを先にする必要があり、その費用は仕様によりますが数百万〜1,000万円近くになります。

 

そして肝心の工事費の回収はマンションの売却活動が終わり、引き渡しが終わってから。

工事期間と売却活動の期間を考えると回収できるのは半年後、下手をすると1年後くらいになってしまいます。

リノベーション費用は高額ですので、長期間回収できないのはお財布にかなり厳しいと思います。

 

自分でリノベーション工事をするのであれば当然工事業者を自分で見つけてくる必要があります。

依頼した業者が良心的であれば良いのですが、ハズレ業者に依頼してしまうと相場より高く工事費でリノベーションすることになったり、施工が雑だとその補修で余計な出費になってしまうことも・・・。

 

自分でリノベーション工事をして高く売るにはハードルが高いため、高く売る手段を知っていてもなかなか踏み出せる方が少ないのです。

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リノアップが選ばれる3つの理由

リノアップが選ばれる理由には大きく３つあります！

その理由とは

最適なリノベーションプランの提案

リノアップはお客様のマンション条件に合わせて最適なリノベーションプランをご提案いたします。

リノアップにはリノベーション工事、マンション売却の専門家がいるため、どんな工事をしたらマンションの価値が上がるのか、高く売ることができるのかを的確に分析。

「不動産会社が儲かる」ではなく「お客様が儲かる」ので、手元に残るお金をできるだけ多くすることを考えています。

 

業者選定や設計の確認もリノアップが行うため、お客様がチェックする必要がなく、時間と手間を省けます。

そのため、自分でリノベーション工事をするより、楽々リノベーション売却が進められるんです。

後払いシステムの採用

「でもリノベーション工事をするには初期費用がかかるんでしょ？」

そんな不安を解消するためにリノアップでは、「リノベーション工事の後払いシステム」を採用。

先ほども説明しましたがリノベーション工事を自分でする際には、リノベーション費用を先払いが原則です。

 

高額な工事費用を先払いするのは経済的な負担が大きいのが実情です。

リノベーション工事費用は「一旦リノアップが立て替え払い」いたします。

そして、そのリノベーション費用は工事が終わり・売却活動をして買主が見つかり、引き渡しが終わった時に売却金額からお支払いいただく流れになります。

 

だから、初期費用の心配は必要ないんです。

さらにリノベーションをしてもマンションの価格上昇が見込めなかった・・・

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リノベーション工事を進めるには、リノベーションをする業者の選定・プランの選定・業者との契約・工事完了後の確認が必要になってきます。

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リノアップの安心ポイント

リノアップの安心ポイントでは、

• 初期費用のリスクナシ
• リノベーションの専門知識の必要ナシ
• 売り先を探す手間ナシ

の３つのナシを実現。

今後はそんな3つの安心ポイントを紹介していきます。

初期費用のリスク無し

先ほども紹介しましたが、リノアップはリノベーション費用の後払いシステムを採用しています。

売却後に費用を支払うため、初期投資の心配はありません。

一般的にマンションの売却には仲介手数料として、売却価格の3%ほどの仲介手数料が発生します。

 

リノアップのリノベーション売却で相場より高く売ることができれば、仲介手数料も手元に残るお金から支払うことができるので初期費用の心配をなくしてマンションを売却することができます。

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手元にお金が少なく不安な方にはおすすめのサービスとなっています。

リノベーションの専門知識ナシ

全てのリノベーション工事に必要なプロセスをすべてリノアップが管理していきます。

• リノベーション業者の選定
• リノベーションプランの選定
• リノベーション業者との契約
• 工事完了後の確認

リノベーション売却を自分でやろうとしたら、これからを全て自分でやる必要があります。

 

面倒なのはもちろんのこと、これらを行うにはリノベーションの専門知識が必要になってきます。

そこでリノアップにお任せいただければ、これらのプロセスをすべて対応。

しかも専門知識を持ったものが対応するので、失敗する可能性を減らしてリノベーション工事を進めることができます。

売り先探しの手間ナシ

リノベーション工事を完了したら、次は売却活動を行う必要があります。

売却業者の選定から査定・売却活動とやることは多岐に渡ります。

そこで売却のための仲介もリノアップが担当します。

 

リノベーション物件の売却活動を行うスタッフにより、リノベーションした物件をより魅力的にアピール。

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分譲マンションに買い替える際のポイント！注意点や確認するべき場所は？まとめ

分譲マンションの購入を考えている方へ向けて、買い替える際の注意点や確認するべき場所について解説していきました。

分譲マンションの購入は大きな決断です。

上記のポイントをしっかりと押さえて、納得のいく物件選びをしてください！