マンションの買い替えで売れない時は？発生する問題と対処法

「マンションの売却を進めているけど、全然売れない」

「マンションが売れない時の対処方を知りたい！」

マンションの買い替えで売却を進めていると、なかなか売れないという事態に直面する方も少なからずいらっしゃいます。

そんな方へ向けてこちらの記事では、マンションの買い替え・住み替えで売れない理由や対処法について解説していきます。

マンションが売れない理由

マンションの売却には多くの要因が影響します。

一般的にマンションが売れない理由については、以下のものが挙げられます。

需要が少ないエリア

マンションが位置する地域が人口減少を経験している場合や、交通の便が悪い場所では、購入希望者が限られます。

特に都心から離れた地域や、公共交通機関のアクセスが不便なエリアは需要が低下します。

購入する際には駅近で利便性の高いエリアでの購入をすると、売却がスムーズに進みます。

売り出し価格の問題

売り出し価格が市場の相場よりも高い場合、購入者はその物件を敬遠する傾向にあります。

価格設定は、地域の相場や物件の条件を考慮して行う必要があります。

中古マンションの売却の際に、値引き交渉されることが多いので少し高く設定しておくことは重要です。

 

ですが、あまりにも高い金額で設定してしまうと、そもそも内見問い合わせが来ることがなくってしまいます。

内見の問い合わせが来ないと、マンションを買ってくれる人が減るということなので、思った金額で売却できません。

市場とあった金額に設定しておくことが重要です。

築年数の影響

築年数が古いマンションは、新築や比較的新しい物件に比べて魅力を感じにくいとされます。

特に築20年を超えると劣化が顕著になるため、購入希望者が減少します。

劣化の度合い

壁紙の汚れや設備の老朽化など、想定以上に劣化が進んでいる物件は、購入希望者に敬遠されます。

特に、喫煙やペットの飼育による影響が大きいです。

壁紙に匂いが残っていたり、黄色く変色している可能性があるので壁紙だけでも交換しておくのが良いかもしれません。

アピール不足

物件の魅力が十分に伝わらない場合、購入希望者の関心を引くことができません。

特にオンライン上での写真や動画の質が低いと、物件の魅力を伝えるのが困難になります。

こちらについては不動産会社選びや担当者にも影響するため、慎重に相談していきましょう。

不動産会社選びについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

内覧の問題

内覧の際に物件を適切に見せられない場合、購入希望者に良い印象を与えられません。

清潔感や状態の良さをアピールすることが重要です。

また部屋に物が多いとごちゃごちゃした印象を持たれてしまいます。

使っていない家具があるなら先に捨てておき、部屋を広く見せられるようにしておきましょう。

管理費・修繕積立金の高さ

近隣の同等物件と比較して管理費や修繕積立金が高い場合、購入者は継続的な負担を嫌うため、購入を敬遠する可能性があります。

管理費・修繕積立金は個人で決めるものではなく、管理組合の理事会や総会で決めるものなので個人でどうにかできるものではないです。

管理費は設備や管理会社の業務によって影響しますし、修繕積立金は築年数に影響する傾向があります。

競合物件の存在

同じマンション内や近隣に条件が良い物件がある場合、それらの物件にシフトする傾向があります。

同じマンション内の売り出し状況や近隣物件の情報は常に収集しておくようにしましょう。

逆に売り出し物件が少ない場合、希少価値が付きすぐに売れるといったこともあります。

間取りのマッチング不足

物件の間取りが市場のニーズに合っていない場合、特定のターゲット層にのみアピールし、広い層には魅力を感じてもらえません。

不動産会社の担当者と相談して、間取りに合ったターゲットへのアプローチポイントや方法を考えることが重要です。

仲介担当者の選定問題

不動産会社の担当者がマンション売却に精通していない場合、適切な戦略が立てられず、売却が難航する可能性があります。

担当者を選ぶ基準として、知識の豊富さやレスポンスの速さなどをチェックしていきましょう。

不審な点や不安な点があれば担当者を変えてもらうこともひとつ方法として考えておきましょう。

 

これらの理由を理解し、自分のマンションが売れない理由はどれに当たるのか確認して対策していきましょう。

マンション売却の際には適切な価格設定、物件のコンディション維持、そして専門的な不動産会社の選定が重要です。

買い替え・住み替えでマンションが売れないとどうなる？

マンションの買い替えで売却が上手くいかない場合、それぞれの買い替え方法（売り先行、買い先行）によって異なる影響が生じます。

この状況におけるそれぞれの影響について詳しく見ていきましょう。

売り先行の場合

売り先行の方法では、現在のマンションが売れない限り新居の購入は不可能です。

これにより売却活動の期間が長期化し、ストレスが増大する可能性があります。

売却活動が長期化することで、売れ残り物件としてのイメージが付くことで売却価格が下がる可能性があり、結果的に住み替え先の選択肢が狭まることがあります。

 

また希望する新居を見つけても、現在のマンションが売れないために購入できず、他の人に購入されるリスクがあります。

マンション買い替えの売り先行についてはこちらの記事で解説しています。

買い先行の場合

現在のマンションに住宅ローンが残っている場合、新居の購入と合わせて二重の住宅ローンを支払う必要が生じます。

二重の住宅ローンに加えて、旧居と新居の両方にかかる固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費が発生し、経済的な負担が増大します。

また、もともとの家が予定よりも低い価格で売れた場合、新居の購入資金や住宅ローンの返済計画を見直す必要がでてきます。

マンションの買い替えの買い先行については、こちらで詳しく解説しています。

 

どちらの方法を選択するかは、個々の経済状況やライフスタイル、リスク許容度によって異なります。

買い替え計画を進める際は、これらのリスクを十分に理解し、適切な対策を講じることが成功への鍵となります。

マンションが売れない時の対処法

マンションの売却がなかなか進まない場合、様々な対処法があります。

主な方法は「不動産会社による買取」や「賃貸に出す」という選択肢です。

不動産会社による買取

迅速な現金化: 不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

この方法のメリットは、買主を探す必要がなく、比較的短期間で現金化が可能になることです。

買取保証付き仲介

一定期間内に売れなければ買取を保証するオプションです。

この方法では、仲介を通じた通常の売却を試みた後、必要に応じて買取に切り替えることができます。

注意点

買取価格は通常の市場価格より低くなる傾向があるため、売却価格の期待値を適切に設定する必要があります。

不動産会社の担当者との相談や、自分でも市場の動向を調べておきましょう。

賃貸に出す

賃貸の選択: 売却に時間がかかる場合、賃貸に出して一時的に収益を得るという方法もあります。

条件の確認

ただし、マンションに住宅ローンが残っている場合は、一般的に賃貸に出すことはできません。

また、賃貸契約を結ぶと、所有者が容易に退去を要求できなくなる可能性があります。

維持費の負担

管理費や修繕積立金は通常、オーナーが負担するため、これらのコストも考慮する必要があります。

また設備の劣化・破損した場合はその修繕費もオーナー負担になります。

家賃収入と支出をシミュレーションして、利益が出るかどうかを確認しておきましょう。

その他の選択肢

ダブルローンを組み旧居と新居の住宅ローンを一時的に重複させる方法です。

しかし、この方法は財政的な負担が増加するため、充分な資金計画と審査の通過が必要です。

 

マンションが売れない場合には、これらの方法を検討し、自分の状況やニーズに合った最適な対策を選ぶことが重要です。

売却が難航している場合は、不動産専門家との相談を通じて適切なアプローチを検討しましょう。

事前に売れないリスクを回避する方法

住み替えにおけるマンション売却で不安要素の一つが「売れないリスク」です。

売却が思うように進まないと、多くの問題に直面する可能性があります。

そのため、事前に以下の方法を検討し、リスク回避の対策を立てることが重要です。

不動産買取の検討

買取の利点としては、不動産買取は、不動産会社が直接買い取る方法です。

買取では、不動産会社が即座に買主となるため、実質的な販売期間はなく、早期に現金化が可能です。

買取価格の注意点

不動産買取の価格は一般的に市場価格より低く設定されることが多いです。

売却後の手取り額を慎重に計算し、金額的に納得できるかどうかを判断することが重要です。

買取保証の選択

一定期間内に売れない場合に、不動産会社が買取を保証するプランです。

これにより、市場での高値売却を目指しながらも、売れ残るリスクに備えることが可能です。

買取保証の詳細

買取保証を利用する際、不動産会社による新たな買取査定が行われることが多いです。

最初から決まっている買取価格ではなく、査定によって最終的な買取価格が決定されるため、家の状態によっては想定よりも低い買取額となる可能性があります。

 

これらの方法は、住み替えをスムーズに進めるための戦略として有効です。

ただし、これらの選択肢を選ぶ際には、不動産会社との事前の相談や、自身の財務状況の確認が必要です。

また、家の状態や市場の動向によって適した戦略は異なるため、複数の不動産会社との比較や専門家の意見を参考にすることが望ましいです。

マンションの売却をスムーズに進めるには？

家の売却活動は早期に完了させたいものです。

スムーズな住み替えのためには、売却前と売り出した後に異なる対策が必要です。

ここでは、家の売却を成功させるための有効な手段をご紹介します。

売却前の対策

マンションの売却前、事前にできる対策については以下の方法があります。

精度の高い査定を受ける

市場価格を正確に把握するために、仲介実績が豊富な不動産会社での査定が重要です。

これにより、適正な売り出し価格を設定でき、売却の成功率が高まります。

売却タイミングの見極め

特に新年度前の1～3月は売却に適しています。

また、築年数を考慮し、築浅のうちに売却するのが理想的です。ただし、短期譲渡所得の高税率に注意が必要です。

競合物件の確認: 売り出し前に、同じマンション内や近隣の競合物件を確認し、売却を避けるべきタイミングを見極めましょう。

マンションの買い替えのベストなタイミングについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

売り出し後の対策

マンションの売り出し後にできる対策については以下のような方法があります。

売り出し価格の見直し

長期間売れない場合は、売り出し価格を再検討することが重要です。

市場価格や競合物件の価格を再確認し、必要に応じて調整を行いましょう。

リフォームや修繕の検討

物件の状態が原因で売れない場合、小規模なリフォームや修繕を行うことで外観を改善し、売却価格を上げる効果が期待できます。

ただし、費用対効果を考慮して慎重に決定しましょう。

広告内容のブラッシュアップ

広告の写真や説明内容を改善し、物件の魅力を最大限にアピールすることで、内覧希望者を増やすことが可能です。

内覧対応の改善

内覧の際には、物件のPRポイントを強調し、内覧者の質問に備えることが重要です。

また、内覧の時間帯を柔軟に設定し、より多くの希望者に対応できるようにしましょう。

 

これらの対策を踏まえ、売却活動に取り組むことで、家の売却をスムーズに進めることができます。

売却は計画的に進めることが重要ですので、事前の準備と売り出し後のフォローを忘れずに行いましょう。

マンションの買い替えで売れない時は？発生する問題と対処法まとめ

マンションの買い替えで売れない場合、多くの問題が発生し、対処法を知っておくことが重要です。

マンションの買い替えで売れない時は、計画的な対処が必要です。

売り先行か買い先行かによって発生する問題が異なりますので、それぞれの問題に適した対処法を考慮することが重要です。

買取や賃貸への転換、買取保証の利用など、売却戦略を柔軟に検討し、財務的なリスクを最小限に抑えながら住み替えを進めることが望ましいでしょう。