マンション買い替えのつなぎ融資を解説！住み替え時に使うメリット・デメリット

「マンションの買い替えを検討しているけど、つなぎ融資は使えるの？」

「不動産売却時につなぎ融資を使うメリット・デメリットはなに？」

マンションの買い替え・住み替えを検討する中、住宅ローンの状況によってはつなぎ融資を検討する必要が出てくる方もいると思います。

この記事ではマンションの住み替え時に利用するつなぎ融資について解説しています。

マンションの買い替えのつなぎ融資とは？

つなぎ融資は、住み替えや買い替えの際に用いられる短期の融資です。

具体的には、新たな物件を購入する際に、売却物件の代金が受領される前に必要な資金を一時的に補充するために利用されます。

この融資は毎月の返済が発生するものではなく、一度に全額を返済する短期の融資です。

 

借入期間は通常1ヶ月から1年以内で、売却代金が受け取られるまでの期間を「つなぐ」ための資金として活用されます。

住み替えや買い替えには、新しい物件の購入に伴う多額の費用がかかります。

しかし、売却代金がまだ手元にない場合や、生活費に支障をきたさないようにするために、つなぎ融資は非常に便利な資金調達手段となります。

 

この融資の特徴として、物件の売却を担保に融資を受けることが一般的です。

これは、貸し手にとってはリスク軽減の手段であり、借り手にとっては金利や借り入れ条件の優遇が期待できます。

ただし、全てのつなぎ融資が担保設定を必要とするわけではなく、その場合、金利が上昇する可能性があります。

 

また、金融機関によってつなぎ融資が提供されていない場合もあるため、選択肢をよく検討することが重要です。

つなぎ融資は、住み替えや買い替え時に生じる資金不足を解消し、スムーズな物件の取引をサポートする役割を果たします。

資金計画を正確に立て、買い替え計画を円滑に進めるために、つなぎ融資を活用することを検討しましょう。

マンションの買い替え・住み替えでつなぎ融資を利用するケース

つなぎ融資が必要なケースは、以下の3つのパターンが考えられます。

土地の取得費用を支払う場合

戸建てを購入する際、土地と建物の購入が必要です。

土地を先に購入し、後から建物を建てる場合、土地の取得費用を支払う必要があります。

しかし、自己資金だけでは難しい場合、つなぎ融資を利用して土地代を賄うことができます。

「着工金」「中間金」「竣工後引き渡し代金」の支払いが必要な場合

新築の際、建物の着工前、途中、竣工後に支払う「着工金」「中間金」「竣工後引き渡し代金」があります。

これらの支払いを一括で行うのは難しいため、つなぎ融資を活用して分割払いが可能です。

物件購入時にローンの実行が間に合わない場合

物件の引渡しタイミングと住宅ローンの契約タイミングがずれる場合、つなぎ融資を利用して必要な支出をカバーすることができます。

 

また、つなぎ融資を検討する際には、売却がスムーズに進むかどうかが重要です。

売却が難しい不動産を持っている場合、買取条件が適用され、売却価格が減少する可能性があることに注意が必要です。そのため、売れやすい不動産を持っている場合につなぎ融資が適しています。

一般的な売れやすい不動産の特徴は、駅から近い、築年数が新しい、ブランド力のある物件です。

 

逆に、売却が難しい場合は売り先行を検討することが賢明です。

売却がスムーズに進むかどうかの判断が難しい場合は不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

マンションの買い替え・住み替えでつなぎ融資を使うメリット

マンションの住み替えにおけるつなぎ融資を利用するメリットは以下の3つです。

気に入った物件を逃さず購入できる

住み替え時には、好みの物件が早く見つかることがあります。

しかし、売却が確定する前に待っていると、他の人に物件を奪われてしまう可能性があります。

つなぎ融資を使えば、売却を待たずに好みの物件を購入できます。

引っ越し費用を節約できる

売り先行の場合、新居が決まる前に一時的な仮住まいが必要となり、引っ越し費用や賃貸料がかさんでしまうことがあります。

しかし、つなぎ融資を利用すれば、引っ越し回数を減らし、費用を節約できます。

片付けや内覧の手間がなくなり売却活動が楽になる

買い先行の場合、新居に引っ越した後に旧居の売却活動を始めることができます。

これにより、物件の内覧や片付けの手間を省くことができ、売却活動がスムーズに進行します。

 

つなぎ融資を利用することで、これらのメリットを享受しながら、住み替えをスムーズに進めることができます。

また、つなぎ融資は担保がない状態でも、一時的に高額な住宅資金を用意でき、金利も通常の無担保融資よりも低くなる場合があるため、財政面でも優れた選択肢と言えます。

マンションの買い替え・住み替えでつなぎ融資を使うデメリット

マンションの住み替えにおいて、つなぎ融資を利用する際のデメリットについて、詳細に解説します。

金利や事務手数料の負担

つなぎ融資は、金利が通常の住宅ローンよりも高い傾向があります。

通常の住宅ローンの金利は0.3%から1.0%程度であるのに対し、つなぎ融資の金利は2%から4%程度になります。

例えば、年率3%のつなぎ融資を1000万円借りた場合、年間で30万円の利息が発生します。

 

さらに、つなぎ融資を申し込む際には、事務手数料がかかります。

多くの銀行が10万円プラス消費税としています。

これらの費用は、つなぎ融資を利用する際に支払う必要があり、総負担額を高めます。

 

また、印紙税もかかります。

融資額に応じて印紙税が発生し、融資額が高いほど印紙税も増えます。

これらの追加費用は、つなぎ融資を通じて負担する必要があります。

資金計画の不確実性

つなぎ融資は、売却価格が確定していない状態で融資を受けるため、資金計画が狂う可能性があります。

売却価格が予想よりも低くなると、返済に予定外の自己資金が必要になります。

 

売却が遅れると、つなぎ融資の融資期間内に返済できない可能性があるため、この不確実性を考慮する必要があります。

特に市場価格の変動がある場合、売却価格が予想通りに進まない可能性が高まります。

融資期間内の売却が必要

つなぎ融資は、融資期間が1ヶ月から1年以内と短期間で設定されています。

この期間内に売却を完了しないと、遅延損害金が発生します。

遅延損害金の金利は年率14%前後であり、融資額に対して高額な追加費用となります。

 

売却が予定通りに進まない場合、この遅延損害金を支払わなければならないリスクが存在します。

つなぎ融資を利用する際には、売却の進捗状況に注意を払い、融資期間内に売却を成功させることが重要です。

取り扱い銀行の限定性

つなぎ融資は、取り扱い銀行が限られていることが一般的です。

住宅ローンのように多くの金融機関で競争があるわけではなく、特定の銀行からしか提供されない場合もあります。

そのため、金利や条件の比較が難しく、利用者は限られた選択肢から銀行を選ばなければならないことがあります。

また、審査も厳しく、条件を満たすことが難しい場合もあるため、利用には注意が必要です。

 

これらのデメリットを踏まえて、つなぎ融資を検討する際には、慎重に計画を立てることが重要です。

資金調達方法として選択肢を検討する際に、デメリットを正確に理解し、リスクを最小限に抑える計画を練ることが必要です。

マンションのつなぎ融資の金利はどれくらい？

つなぎ融資の金利は通常、2%〜4％前後で設定されており、これは住宅ローンの金利よりも高い水準です。

また、つなぎ融資を利用する際には、事務手数料が発生します。

多くの銀行がこの手数料を10万円プラス消費税としています。

 

金利の支払い額は、金利率と借入期間に依存します。例えば、1,000万円を3%の金利で半年間借りた場合、支払利息は15万円になります。

事務手数料を加えると、合計で25万円の費用がかかります。

この費用は、住み替えに関連する二重の引っ越し費用として考慮するべきです。

 

金利が高いだけでなく、つなぎ融資は取り扱っている金融機関が限られており、住宅ローンの借入先と同じ金融機関で契約する必要があります。

したがって、つなぎ融資を利用することで、返済の負担が増加する可能性があります。

マンションの買い替え・住み替えでつなぎ融資を使う流れ

住み替えでつなぎ融資を利用する際の手続きの流れは、一般的な融資と同様です。

必要な書類を提出し、金融機関が審査を行い、審査に合格すると本契約が成立し、不動産購入時に融資が実行されます。

この手続きは通常の住宅ローンの融資とほぼ同じです。

 

ただし、住み替えでつなぎ融資を利用する場合、不動産会社が介在することがあります。

この場合、不動産会社との媒介契約や買取保証制度の申し込み、売却物件への抵当権設定など、特定の条件がつなぎ融資の利用に関与することがあります。したがって、不動産会社との協議が重要で、内容を確認しましょう。

 

また、つなぎ融資の必要書類は以下の通りです。

新居の種類や審査の種類によって必要な書類が異なるため、金融機関や不動産会社に確認が必要です。

旧居を担保にする場合は、旧居の登記簿謄本も必要です。

 

つなぎ融資の手続きには事務手数料がかかり、金融機関や申し込み方法によって金額が異なります。

また、団体信用生命保険（団信）に加入することが多いですが、保険料は金利に含まれることもあれば、任意加入の場合もあるため、確認が必要です。

つなぎ融資の返済は、新しい家を担保にして融資が実行されるか、売却予定の家が売れて代金が入った場合に一括返済されます。

つなぎ融資を使わずマンションの買い替え・住み替えする方法

つなぎ融資の金利が高いと感じる場合、「つなぎ融資を使わない方法」を検討することができます。

自己資金を用意する方法

土地代や着工金などを自己資金でまかなえる場合、つなぎ融資は不要です。ただし、全額を現金で支払える必要があります。

両親から借り入れる方法

自己資金が不足する場合、両親から資金援助を受けることが考えられます。

しかし、多額の資金援助は贈与税の対象になるため、税金についても考慮が必要です。

特例として、省エネ住宅なら1,200万円、一般住宅なら700万円まで非課税となる場合がありますが、期限があるので注意が必要です。

住宅ローンの分割融資を検討する方法

一部の住宅ローンは複数回に分けて融資を受けることができます。

これにより、金利は住宅ローンと同じままで支払額を抑えることができるかもしれません。

ただし、契約内容によって手数料などの諸費用がかかる場合もあるため、シミュレーションを行って検討することが重要です。

マンション買い替えのつなぎ融資を解説！住み替え時のローンを使いメリット・デメリットまとめ

この記事では、マンションの買い替え時に利用する「つなぎ融資」について詳しく解説しました。

住み替えにおけるローンの活用方法やそのメリット・デメリットについて、まとめてみましょう。

住み替えに際して、つなぎ融資を検討する際は、これらのメリットとデメリットを総合的に考え、自身の状況に合った最適な選択肢を見つけることが大切です。

最良の住まいを手に入れるために、賢明なローン戦略を練りましょう。