不動産投資の利回りを解説！理想の％をわかりやすく紹介！

「不動産投資の利回りってなに？」

「理想の利回りって何％なの？」

不動産投資を行う上で理想の利回りを知りたいと思う方も多いのではないでしょうか？

そんな方へ向けて、こちらの記事では不動産投資の利回りや理想の利回りなどについて解説しています。

不動産投資の利回りを解説！

不動産投資において「利回り」は、その物件の収益性を示す重要な指標です。

多くの賃貸経営用物件サイトでは「利回り◯％」という形で表示され、これを参考に物件が評価されます。

ここからは、不動産投資初心者向けに利回りの意味、相場感、そしてどのようにして判断すべきかについて詳しく解説します。

不動産投資の利回りの基本

利回りとは、物件の購入価格に対して1年間に得られる家賃収入がどれくらいの割合であるかを示します。

この比率を通じて、物件の収益力や投資回収期間を推定することが可能です。

利回りの種類

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の二種類があります。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りは、物件の購入価格と1年間の総家賃収入の割合から算出されます。

この利回りは、税金や管理費などの経費を考慮しないため、物件の粗利益率とも言えます。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りに加え、購入時の諸費用や運営に必要な年間経費を含めて計算されます。

より実際の収益を反映した指標で、次の式で求められます。

利回りの重要性

不動産投資においては、表面利回りだけでなく実質利回りを重視することが推奨されます。

表面利回りでは見えない運営コストや税金なども考慮に入れることで、実際の収益性と投資リスクをより正確に評価することができます。

実際の適用例

例えば、3000万円で購入した物件から年間120万円の家賃収入がある場合、表面利回りは以下の通りです。

しかし、年間の運営経費が24万円、購入時諸費用が200万円かかると仮定すると、実質利回りは計算が異なります。

このように、実質利回りを計算することで、投資の実際の収益性をより詳細に把握でき、より正確な投資決定を下すことが可能になります。

不動産投資を検討する際は、単に表面的な利回りだけでなく、実質利回りをしっかりと計算し、その物件が真に収益性の高い投資かどうかを判断することが重要です。

不動産投資の利回り相場は？

不動産投資において、利回りはその物件の収益性を測る重要な指標です。

ここからは不動産の利回り相場について、特に首都圏と各地方のデータを基に詳しく解説します。

首都圏の利回り相場

首都圏では、土地価格の高さにも関わらず、平均的な表面利回りは次のようになっています。

区分マンション	6.85％
一棟アパート	8.25％
一棟マンション	7.42％

これらの数値は、「健美家」の2022年第一四半期のレポートに基づいたもので、首都圏の不動産投資の平均的な収益性を示しています。

地方の利回り相場

一方、首都圏以外の地方では、利回りが一般に高くなる傾向にあります。

以下は地方別の平均表面利回りです。

	マンション	アパート	一棟マンション
北海道	12.07％	11.55％	9.00％
東北	13.13％	11.35％	9.65％
信州・北陸	16.26％	13.04％	11.48％
東海	9.25％	9.06％	9.38％
関西	7.71％	9.67％	8.38％
中国・四国	13.51％	11.99％	11.38％
九州・沖縄	10.15％	9.27％	8.68％

これらの数値から、特に北海道や東北、信州・北陸の地方が高利回りであることがわかります。

地方は物件価格が安いため、高利回りになることがあります。

 

不動産投資を検討する際は、表面利回りだけでなく実質利回りを計算し、物件の質や地域の市場状況を総合的に評価することが成功への鍵です。

地域による利回りの違いを理解し、自身の投資戦略に合わせた物件選びを行うことが重要です。

不動産投資の利回りのシミュレーションをしよう

不動産投資において、利回りの計算と収益のシミュレーションは極めて重要です。

利回りを計算することにより、物件が持つ収益性を評価し、投資の見込み収益を予測できます。

ここでは、具体的に新築および中古区分マンションについての利回り計算方法を解説します。

新築区分マンションのシミュレーション

新築区分マンションの場合、物件購入価格と想定される年間家賃収入を基に、表面利回りと実質利回りを計算します。

例えば、5000万円の物件で年間の想定家賃収入が240万円の場合、以下のように計算されます。

• 表面利回り：(年間家賃収入 ÷ 物件購入価格) × 100 = (240万円 ÷ 5000万円) × 100 = 4.8%
• 実質利回り：((年間家賃収入 – 年間管理費) ÷ (物件購入価格 + 購入時諸費用)) × 100 = ((240万円 – 24万円) ÷ (5000万円 + 500万円)) × 100 = 3.9%

中古区分マンションのシミュレーション

中古マンションでは、購入価格が通常低く、それに伴い表面利回りが高くなることが一般的です。

3500万円で購入し、年間家賃収入が204万円の場合、利回りは次のように計算されます。

• 表面利回り：(年間家賃収入 ÷ 物件購入価格) × 100 = (204万円 ÷ 3500万円) × 100 = 5.8%
• 実質利回り：((年間家賃収入 – 年間管理費) ÷ (物件購入価格 + 購入時諸費用)) × 100 = ((204万円 – 24万円) ÷ (3500万円 + 270万円)) × 100 = 4.7%

シミュレーションの重要性

これらの計算を通じて、物件ごとの投資収益の見込みを把握できます。

実際の投資判断にあたっては、これらの利回りのみならず、将来のメンテナンス費用やリフォーム費用も考慮に入れる必要があります。

特に中古物件では、これらの追加費用が収益性に大きく影響を与えるため、それらを踏まえた上で実質利回りを見積もることが推奨されます。

 

利回りのシミュレーションは不動産投資の成功に不可欠です。

新築物件でも中古物件でも、それぞれのケースで具体的な計算を行い、総合的な収益性を評価することが重要です。

計画的にアプローチし、可能な限り正確なデータに基づいた利回り計算を行うことで、賢い不動産投資が可能になります。

不動産投資の利回りの高さだけに捉われてはいけない

不動産投資において、利回りの高さに注目が集まりがちですが、それだけが全てではありません。

長期的な視点で見たときに、需要が見込める、条件の良い物件を選ぶことが重要です。

以下、利回りだけを追求しないほうが良い理由と、物件選びの際に考慮すべきポイントを解説します。

需要の見込める物件の重要性

利回りが高い物件は魅力的に思えますが、それが最良の投資先であるとは限りません。

例えば、立地条件が良くない物件は価格が低いことが多く、それが高利回りを示していることがあります。

しかし、そのような物件は空室リスクが高く、安定した収入を見込むことが難しいです。

逆に、駅近や商業施設が近くにあるような利便性の高い物件は、利回りが低くても空室率が低いため、安定した収益が期待できます。

検討すべき項目

1. 立地条件: 物件の立地は賃貸需要を大きく左右します。駅から遠く、買い物施設が少ない場所にある物件は、空室率が高くなりがちです。また、災害リスクも考慮し、ハザードマップを参照することが重要です。
2. 築年数と物件の状態: 築年数が古い物件は購入価格が抑えられるため利回りが向上しますが、リフォームや大規模修繕の必要性が高まることも。これらの追加費用が収益性に影響を与えるため、築年数だけでなく、物件の現状も詳細に調査することが求められます。
3. 耐震基準: 新しい耐震基準に適合しているかどうかも重要なポイントです。耐震性が不十分な物件は、将来的なリスクが伴います。

総合的な評価が必要

利回りのみに注目して物件を選ぶのではなく、物件の立地や条件、耐震基準、築年数など、様々な要素を総合的に評価することが成功への鍵です。

特に、高利回りを謳う物件では、それに見合ったリスクが伴うことが多いため、全体的なバランスを見極める必要があります。

 

利回りだけでなく、物件の質や将来性を重視することで、不動産投資の成功率を高めることができます。

適切な物件選びとは、単に数字の追求だけではなく、その背後にある要因を深く理解し、長期的な視点から判断することです。

不動産投資はやめておけと言われる理由はこちらで解説！

不動産投資の利回りに関するよくある質問

ここからは、不動産投資の利回りに関するよくある質問と、それに対する考慮すべき点を解説します。

Q1. 不動産投資の利回りは何％が良いですか？

理想の利回りは物件の種類や条件、地域によって異なります。

例えば、新築区分マンションの場合は3～4％、中古であれば5.5％～8％が一般的です。

一棟アパートやマンション、戸建ても同様に新築と中古では異なる利回りが期待されます。

ただし、これらの数字はあくまで目安であり、地域による影響も大きいため、「地域別の物件タイプごとの相場＋1～2％」が適切な目安となるでしょう。

Q2. 不動産投資の実質利回りの目安は？

実質利回りは、表面利回りに比べて運営費や修繕費などを考慮したものです。

首都圏の区分マンションでは、新築・中古問わず実質利回りが3～4％前後が一般的です。

これは、実際の運営コストを反映したより現実的な収益性を示しています。

Q3. 不動産投資は何年で回収するのが一般的ですか？

不動産投資の回収期間は5～10年が目安ですが、これには初期費用やローンの条件、物件の賃貸状況などが影響します。

短すぎる回収期間は無理が生じる可能性があるため、実情に合わせた計画が必要です。

Q4. 不動産投資の回収期間はどのように計算するのですか？

回収期間の計算には「CCR（自己資金収益率）」が用いられます。

これは、自己資金に対する年間の収益の割合を表し、CCRが高いほど回収期間は短くなります。

計算式は「年間収益額 ÷ 自己資金投資額 × 100」で、この値を基に「100％ ÷ CCR」で回収年数を求めます。

 

不動産投資を成功させるには、利回りだけでなく、これらの多角的な視点から物件を評価することが不可欠です。

そのため、投資判断を行う際には、利回り計算に加えて、総合的なリスク管理と市場調査を行うことをお勧めします。

不動産投資の利回りを解説！理想の％をわかりやすく紹介！まとめ

不動産投資の魅力はその利回りにありますが、単純に高利回りを追求するだけではなく、総合的な評価が必要です。

この記事では、不動産投資における利回りの理解を深めるためのポイントを紹介しました。

利回りの種類と理想の％

不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の二種類があります。

表面利回りは単純に物件価格に対する年間家賃収入の割合で、新築区分マンションでは一般的に3～4％、中古では5.5～8％が目安です。

一棟アパートやマンションでは新築で約6～8％、中古で7～10％が理想とされています。

しかし、地域や物件の状態によって理想の利回りは変わるため、一概にこれが最適とは言えません。

実質利回りの重要性

実質利回りは、表面利回りに加えて、運営費用や修繕費などを考慮に入れたものです。

首都圏の区分マンションであれば、新築・中古問わず3～4％前後が目安となります。

実質利回りを正確に把握することで、物件の真の収益性を評価することが可能です。

回収期間と計算方法

不動産投資の回収期間は通常5～10年とされ、この期間は自己資金を回収するまでの時間を示します。

この期間を算出するには、「CCR（自己資金収益率）」を計算し、これを基に回収期間を求めます。

CCRは、年間のキャッシュフローを自己資金で割ったもので、100をCCRで割ることで回収年数が算出されます。

利回りだけでなく、総合的な視点が必要

利回りの高さにとらわれすぎず、物件の立地条件、築年数、災害リスク、耐震基準など、多角的な視点から物件を評価することが成功への鍵です。

また、将来的な市場の変動や経費の増加も予測し、柔軟に対応できる計画を立てることが重要です。

 

このように、不動産投資では利回りを基にした計算や市場分析だけでなく、多くの要因を考慮に入れて判断を下すことが、長期的な成功に繋がります。

各自の投資スタイルやリスク許容度に合わせて、適切な物件選びを行うよう心掛けましょう。