マンション買い替えが5年以内だと税金で損をする？住み替えで売却する前に

「マンションの買い替えを5年以内で検討している」

「5年以内にマンションを売却すると損するって本当？」

転勤や家族が増えたりしてマンションを5年以内に買い替え・住み替えをする必要が出てくることもあります。

そんな方へ向けてこちらの記事では、マンションの買い替え・住み替えが5年以内だと税金で損をする理由などについて解説しています。

マンションを5年以内に売却すると税金が高い

マンションを5年以内に売却する際、高い税金が課される理由は主に二つあります。

ここからは、マンション売却時の税金について詳しく解説します。

所有期間に基づく税率の違い

マンション売却時に売却益が出た場合、短期と長期で税率が異なってきます。

短期譲渡所得

マンションの所有期間が5年以下の場合、売却益は「短期譲渡所得」とみなされ、39.63％の高い税率が適用されます。

長期譲渡所得

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として扱われ、税率は20.315％になります。

 

5年以内にマンションを売却すると高い税率が適用されるため、一般的に5年以内に買い替えると税金で損をすると言われています。

なお、譲渡所得は

「売却価格 – (譲渡費用 + 取得費) – 控除金額」で

計算されます。

 

マンションを売却して利益が出た時の税金については、こちらの記事で詳しく解説しています。

利用可能な節税特例の制限

所有期間が5年以内の場合、多くの節税特例の利用資格が制限されます。

例えば、5年以内にマンションを売却した場合、以下の特例を適用できません。

これらの特例を活用できないため、税負担が増加します。

所有期間の数え方

所有期間は購入日から売却年の1月1日までを基準に数えます。

例: 2018年3月1日に購入したマンションを2023年5月1日に売却する場合、所有期間は5年以下と見なされ、短期譲渡所得の税率が適用されます。

税金の計算基礎

• 譲渡所得税は、売却益（売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益）に対して課税されます。
• 不動産売却時の課税は、所有期間によって影響を受け、短期の所有であるほど税率が高くなります。

 

マンションを5年以内に売却する際は、高い譲渡所得税率が適用されるため、税金が高くなる傾向にあります。

また、利用できる節税特例が限られていることも高い税負担の一因です。

所有期間の計算や税金の算出方法を正しく理解し、売却計画を立てることが重要です。

マンションの5年以内の売却で使える特例

ここからは5年以内の売却でも利用できる税制上の特例について解説します。

これらの特例は、適用条件や申告手続きが必要な場合もあるため、注意が必要です。

マイホーム売却時の3,000万円特別控除

• 対象: 居住用のマンションを売却した場合
• 内容: 売却利益から最大3,000万円の控除が可能
• メリット: 多くの場合で譲渡所得税が発生しなくなる
• 注意: 住宅ローン控除との併用は不可

売却損が出た場合の特例

• 対象: 売却によって損失が発生した場合
• 内容: 「居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用可能
• 適用条件: 所有期間が5年以上（長期譲渡所得の条件）の場合、住宅ローン控除と併用可
• 具体例: たとえば、給与所得と売却損を相殺し、余った売却損は翌年以降に繰り越し

3,000万円特別控除の特例

• 適用条件: 実際に居住していたマンションで、所有期間に関係なく適用可能
• 内容: 譲渡所得から最大3,000万円まで控除、譲渡所得が3,000万円以下の場合は税金がゼロに

 

5年以内のマンション売却時には、上記の特例を活用して税金負担を軽減することができます。

売却損が出た場合や居住用マンションの売却時には、これらの特例を最大限利用し、税金負担を減らすことを検討しましょう。

ただし、特例の併用不可などの条件もあるため、事前によく確認し、適切な選択をすることが重要です。

マンションが築浅物件だと高く売れることも

築浅マンション（5年以内に建設された物件）の売却について、その特徴と市場価値について解説します。

築浅マンションの市場価値

築浅マンションは新築に近い商品力を持ち、希少性が高いです。

市場に出る築浅物件は少なく、そのため常に高い需要があります。

また、新築マンションの価格上昇に伴い、新築を手に入れられなかった購入層が築浅中古マンションに目を向ける傾向があります。

築浅マンションのメリット

設備はほぼ新築レベルで、大規模なリフォームや修繕の必要がありません。

耐震性や耐火性などの点で最新技術に基づいていることが多く、安全面の信頼性があります。

その上新築に比べて数年間の住んでいることにより、口コミや感想が集まっており、購入者は安心して選ぶことができます。

売却しやすい理由

新築から5年以内に売却される物件は比較的少ないため、市場での希少価値があります。

近年のデータによると、築浅中古マンションの価格は上昇傾向にあり、販売価格も安定しています。

 

築浅マンションは、その新しさや設備の良さ、安全性などの理由から、中古市場でも高く売れる可能性があります。

このような物件は、購入希望者にとって魅力的であり、売主にとっても有利な条件で売却できることが多いです。

そのため、5年以内の築浅物件を持っている場合、高価での売却が期待できるでしょう。

マンションを5年以内に売却する際の注意点

築5年以内のマンションを売却する際、いくつかの重要な注意点があります。

以下でそれらを詳しく解説します。

住宅ローンのリスク

購入後5年以内ですと多くの場合住宅ローンの残高があるため、売却価格によっては二つの住宅ローンを抱えることになります。

初期のローン返済では利息の割合が大きいため、ローン残高が思っている以上に減っていないことがあります。

その場合、つなぎ融資や住み替えローンを利用する方法がありますが、審査が厳しく金利も高めです。

つなぎ融資についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

売却理由の問い合わせ

購入してすぐに売却する場合、買主から売却理由を尋ねられることがあります。

短期間での売却は珍しく、ネガティブな理由があるのではないかと疑われる可能性があります。

マンション価格の下落

築5年以内のマンションは価格の下落が比較的小さいものの、物件によっては大きく下落していることがあります。

新築時からの価格下落は大体10%程度と考えられます。

 

5年以内に築浅のマンションを売却する場合、上記の点に注意して計画を立てることが重要です。

住宅ローンのリスク、売却理由の説明の準備、価格下落の可能性を考慮し、慎重に売却戦略を練る必要があります。

これらの点を考慮することで、スムーズかつ有利な売却が期待できることでしょう。

マンションの買い替えは何年でするのがベスト？

マンションの買い替えを考える際、その最適なタイミングを一概に決めることは難しいです。

しかし、いくつかの重要な指標やライフイベントを参考にすることで、より良い決定ができるようになります。

以下では、マンションの買い替えを検討する際に考えるべき要素とその理由を解説します。

ライフステージの変化

一般的に、結婚、出産、子供の成長、子供の独立、定年退職など、人生の大きな節目は新たな住宅ニーズを生み出します。

家族構成の変化は、より広い空間や別の地域への移住を求める理由の一つとなりえます。

特に家族が増える場合や子供が成長して個室を必要とする年齢になった場合、または逆に子供の独立によりよりコンパクトな住まいを求める場合など、これらのタイミングは買い替えを考える良い機会と言えます。

築年数の考慮

マンションの築年数は、売却のしやすさに大きく影響します。

統計によると、成約したマンションの平均築年数は約21年であり、築20年を超えると売却が難しくなる傾向にあります。

特に築5年以内のマンションは価値が高く保たれており、大規模修繕を終えた築10～15年のマンションも価値が上がる可能性があります。

このように、築年数を考慮して買い替えを検討することは、財産価値を保持する上で重要です。

経済的な側面

マンションの買い替えは大きな財政的決断です。

したがって、個人や家族の経済状況を慎重に考慮する必要があります。

特に、40代はキャリアの安定期に入り、経済的に余裕が出てくる時期でもあります。

国土交通省の調査によると、分譲マンションの二次取得者の平均年齢は57.7歳と報告されており、人生の節目や経済的な安定感から買い替えを決めるケースが多いことが示されています。

マンション買い替えのベストなタイミング

マンションの買い替えを考える最適なタイミングは、上述したようなライフステージの変化、築年数、経済的な状況を総合的に考慮した上で決定されるべきです。

一般的に、家族構成の変化や築年数が20年に近づく前後、そして経済的に余裕がある時期が、買い替えを検討するのに適していると言えるでしょう。

 

最終的には、個人のライフプランや経済状況、そしてマンション市場の動向を考慮し、専門家の意見も参考にしながら、最適な判断を下すことが重要です。

快適な生活環境への移行は、タイミングを見極め、適切な準備を行うことで実現可能です。

マンションの買い替えのベストなタイミングについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

マンションを高く売って住み替えするには？

マンションを高く売って新居の購入資金に充てたいと誰もが考えますよね！

そんな方にはマンションをリノベーションして売却することをおすすめしています。

多くの買取再販業者は、マンションを買い取ってリノベーションして付加価値をつけることで、利益を得ています。

 

つまり、マンションはリノベーションをした方が「マンションは高く売れる」ということです。

しかし、リノベーションをして売却するには多くのハードルがあります。

リノベーションをするにしても適切な箇所・プランでしないと付加価値上昇にはつながりません。

 

ノウハウなしでリノベーションをしても売却価値の上昇にならず、リノベーション費用を無駄にするだけということも・・・。

当然リノベーション費用は先払いする必要があります。

マンションの売却活動をする前にリノベーション工事をする必要があるため工事費の支払いを先にする必要があり、その費用は仕様によりますが数百万〜1,000万円近くになります。

 

そして肝心の工事費の回収はマンションの売却活動が終わり、引き渡しが終わってから。

工事期間と売却活動の期間を考えると回収できるのは半年後、下手をすると1年後くらいになってしまいます。

リノベーション費用は高額ですので、長期間回収できないのはお財布にかなり厳しいと思います。

 

自分でリノベーション工事をするのであれば当然工事業者を自分で見つけてくる必要があります。

依頼した業者が良心的であれば良いのですが、ハズレ業者に依頼してしまうと相場より高く工事費でリノベーションすることになったり、施工が雑だとその補修で余計な出費になってしまうことも・・・。

自分でリノベーション工事をして高く売るにはハードルが高いため、高く売る手段を知っていてもなかなか踏み出せる方が少ないのです。

 

ですが、その高いハードルを一挙に引き受けるサービスが「リノアップ」です。

リノアップは、あなたのマンションをより高く売却するための、「マンション売却特化」サービスです。

リノベーション費用をリノアップが負担し、中古マンションの販売仲介まで一括管理するワンストップサービスで、マンションの売却をトータルサポートします。

先ほど紹介した高いハードルをすべて請け負ってくれるため、相場より高くマンションを売却することができるんです。

リノアップが選ばれる3つの理由

リノアップが選ばれる理由には大きく３つあります！

その理由とは

最適なリノベーションプランの提案

リノアップはお客様のマンション条件に合わせて最適なリノベーションプランをご提案いたします。

リノアップにはリノベーション工事、マンション売却の専門家がいるため、どんな工事をしたらマンションの価値が上がるのか、高く売ることができるのかを的確に分析。

「不動産会社が儲かる」ではなく「お客様が儲かる」ので、手元に残るお金をできるだけ多くすることを考えています。

 

業者選定や設計の確認もリノアップが行うため、お客様がチェックする必要がなく、時間と手間を省けます。

そのため、自分でリノベーション工事をするより、楽々リノベーション売却が進められるんです。

後払いシステムの採用

「でもリノベーション工事をするには初期費用がかかるんでしょ？」

そんな不安を解消するためにリノアップでは、「リノベーション工事の後払いシステム」を採用。

先ほども説明しましたがリノベーション工事を自分でする際には、リノベーション費用を先払いが原則です。

 

高額な工事費用を先払いするのは経済的な負担が大きいのが実情です。

リノベーション工事費用は「一旦リノアップが立て替え払い」いたします。

そして、そのリノベーション費用は工事が終わり・売却活動をして買主が見つかり、引き渡しが終わった時に売却金額からお支払いいただく流れになります。

 

だから、初期費用の心配は必要ないんです。

さらにリノベーションをしてもマンションの価格上昇が見込めなかった・・・

そんな不安を解消するため、リノアップは値引き保証までついています。

 

万が一、リノベーション工事をしても売却価格に反映されなかった場合には、最大リノベーション工事全額の値引き保証が付いています。

リノベーション費用だけ無駄にかかったなんて不安は解消されます！

専門家によるフルサポート

リノベーションから売却まで、不動産売却の専門家がフルサポート。

リノベーション工事を進めるには、リノベーションをする業者の選定・プランの選定・業者との契約・工事完了後の確認が必要になってきます。

その煩雑なプロセスをリノアップはすべて一括サポートします。

 

また、工事後の売却活動や査定・契約などもすべて一貫してサポートしていきます。

マンション売却のあらゆる手間を省き、効率的に進められます。

リノアップに依頼して頂くことで、相場より高く売れるリノベーション売却をすべて対応することができるんです！

リノアップの安心ポイント

リノアップの安心ポイントでは、

• 初期費用のリスクナシ
• リノベーションの専門知識の必要ナシ
• 売り先を探す手間ナシ

の３つのナシを実現。

今後はそんな3つの安心ポイントを紹介していきます。

初期費用のリスク無し

先ほども紹介しましたが、リノアップはリノベーション費用の後払いシステムを採用しています。

売却後に費用を支払うため、初期投資の心配はありません。

一般的にマンションの売却には仲介手数料として、売却価格の3%ほどの仲介手数料が発生します。

 

リノアップのリノベーション売却で相場より高く売ることができれば、仲介手数料も手元に残るお金から支払うことができるので初期費用の心配をなくしてマンションを売却することができます。

さらにリノベーションをしても値上がりしなかった時の値引き保証もついています。

手元にお金が少なく不安な方にはおすすめのサービスとなっています。

リノベーションの専門知識ナシ

全てのリノベーション工事に必要なプロセスをすべてリノアップが管理していきます。

• リノベーション業者の選定
• リノベーションプランの選定
• リノベーション業者との契約
• 工事完了後の確認

リノベーション売却を自分でやろうとしたら、これからを全て自分でやる必要があります。

面倒なのはもちろんのこと、これらを行うにはリノベーションの専門知識が必要になってきます。

 

そこでリノアップにお任せいただければ、これらのプロセスをすべて対応。

しかも専門知識を持ったものが対応するので、失敗する可能性を減らしてリノベーション工事を進めることができます。

売り先探しの手間ナシ

リノベーション工事を完了したら、次は売却活動を行う必要があります。

売却業者の選定から査定・売却活動とやることは多岐に渡ります。

そこで売却のための仲介もリノアップが担当します。

 

リノベーション物件の売却活動を行うスタッフにより、リノベーションした物件をより魅力的にアピール。

リノベーションしたマンションの魅力を伝え、スムーズな販売活動に繋げていきます。

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マンション買い替えが5年以内だと税金で損をする？住み替えで売却する前にまとめ

マンションの買い替えを考えている方の中には、5年以内の売却で税金の面で不利になるのではないかと心配する声があります。

実際のところ、5年以内の売却にはいくつかの注意点がありますが、適切な知識と戦略を持つことで、税金の負担を最小限に抑えることが可能です。

マンションの買い替えを5年以内に行う場合、税金面でのデメリットを避けるためには、所有期間、売却理由、そして利用可能な税金特例を理解し、それに基づいた戦略を立てることが重要です。

築浅物件の価値を考慮し、適切な売却タイミングを見極めることで、売却における最適な結果を導き出しましょう。