マンションの買い替え・住み替えで損をした時・損しない方法を解説！

「マンションの買い替えで損をしない方法を知りたい！」

「マンションの住み替えで損をした時はどうすればいいの？」

マンションの買い替えを進めて行く上でどうしても損をしてしまうケースが発生します。

こちらの記事では、マンションの買い替え・住み替えで損をした時の対処方法や、できるかぎり損をしない方法について解説しています。

マンションの買い替えで損が発生してしまうケースとは

マンションの売却における損失は、購入価格と売却価格の比較により発生する場合があります。

しかし、単純に購入時と売却時の価格差だけでなく、減価償却費を考慮することが重要です。

減価償却費の考慮と計算方法

減価償却費は、建物の経年劣化による資産価値の減少を意味します。

建物の築年数が進むにつれて、その価値は減少していきます。

 

マンションの減価償却費の計算は、所有するマンションの建物部分の価値減少を反映します。

ここでは、新築と中古のマンションに分けて計算方法を説明します。

売却損の発生

売却損は、上記の計算で得られた結果がマイナスとなる場合に発生します。

これは、購入時の価格から時間の経過に伴う価値の減少を差し引いた後の金額が、実際の売却価格よりも高い場合に生じます。

損益計算

マンションの売却時における損益を計算する際は、以下の式を用います。

売却損益=売却価格−(購入価格−減価償却費)

 

例えば売却価格が4,000万円、購入価格が5,000万円、減価償却費が100万円だった場合

4,000万円-(5,000万円-100万円)＝900万円の売却損ということになります。

 

マンションの売却損を考慮する際には、単に購入価格と売却価格の差を見るだけでは不十分です。

経年による価値の減少（減価償却）も考慮に入れ、損益を正確に算出する必要があります。

マンションの買い替えで損をした時は？

マンション売却時に損失が発生した場合、税金軽減の特例を利用することができます。

利用可能な特例

1. 3,000万円の特別控除：譲渡所得に対し最大3,000万円まで非課税。
2. 軽減税率：10年以上居住のマイホーム売却時に適用される低い税率。
3. 居住用財産の買換え特例：新居購入時まで譲渡所得税の納付を繰延べ可能。

注意点

特例利用のためには確定申告が必要になります。

その他各特例には利用条件が存在するため、可能かどうかチェックする必要があります。

 

マンション売却において損失が発生した場合でも、税制面での軽減措置を活用することにより、経済的負担を軽減することが可能です。

売却損が出た際には、これらの特例制度の利用を検討することが推奨されます。

マンションの買い替えで特例を受けるには確定申告をしよう！

上記でも説明しましたが、不動産売却時に損失が発生した場合、特例を受けるためには確定申告が必須です。

ここでは、確定申告の手続きについて解説します。

確定申告の実施時期

初回申告には売却翌年に必要です。

繰越控除の継続申告の場合、毎年必要になります。

e-Taxの活用を利用しよう

自宅で確定申告書作成ができる上、オンラインで申告・提出が可能です。

e-Taxが使えない場合、郵送や税務署への持参で対応することもできます。

 

不動産売却における損失に関しては、特例を受けるためには確定申告が必要です。

税務署への持参や郵送に加え、e-Taxを利用することで効率的に申告が可能になります。

マンション買い替え・住み替え時の確定申告についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

マンションの買い替えで損をしない方法！

マンション売却で損をしないためには、以下の6つのポイントを押さえましょう。

価格が上昇している時に売却

マーケットの価格上昇時に売却し、適正価格で始めることが重要です。

大規模修繕前のタイミングも売却のチャンスです。

余裕を持った売却計画

不動産売却は通常6ヶ月以上かかることが多いので、余裕をもって計画を立てることが大切です。

高く売ろうとすると長くなりやすいので、注意しましょう。

複数の不動産会社に査定依頼

複数の不動産会社から査定を受け、比較することで適正価格を判断します。

マンション買い替え時の不動産会社の選び方についてはこちらで詳しく解説しています。

内覧対応で好印象を与える

内覧時には部屋をきれいにして、購入希望者に良い印象を与えることが重要です。

内見前の部屋の清掃をしたり、引越しの際に処分する予定の家具などがあれば早めに処分すると良いです。

家具が少ないほど綺麗に見えやすくなります。

売却時の総費用を計算

売却時の諸費用、特に仲介手数料と譲渡所得税を把握し、計画を立てます。

仲介手数料は売却価格の3%ほど、売却益が出た場合は譲渡所得税を支払う必要があります。

マンションの買い替えで売却益が出た際の対応については、こちらの記事で詳しく解説しています。

売り出し価格は少し高めに設定

初めから希望価格で売り出すと、値引き交渉に応じることで期待した利益を得られない恐れがあるため、売り出し価格は少し高めに設定することが大切です。

端数や100万円程度の値下げを考慮した価格設定をしておきましょう。

 

これらのポイントを実践することで、マンション売却での損失リスクを低減し、成功へ導くことができます。

市場の動向を理解し、計画的なアプローチで臨むことが重要です。

マンションを買い替え・失敗時によくある失敗例と対策

マンションを売却し、新しい住まいに買い替えることは大きなステップです。

マンションの買い替え・住み替え時には、多くの人が様々な失敗を経験しています。

ここからは、そのよくある失敗例とそれぞれの対策について詳しく解説していきます。

不動産仲介会社選びに失敗

不動産仲介会社を選ぶ段階での失敗は、マンションの売却プロセス全体に悪影響を及ぼすことがあります。

失敗例として、以下の点が挙げられます。

不十分な宣伝と告知

選んだ不動産会社が広告や告知を充分に行わない場合、マンションの売り出しに関する情報が広まらず、購入希望者が少なくなる可能性が高まります。

担当者の対応の遅さ

購入希望者からの問い合わせに対する迅速な対応が不十分な場合、成約率が低下します。

売却価格の設定に失敗

マンションの売却価格を適切に設定しないことは、売却プロセスでよくある失敗です。

価格を高く設定した場合

高すぎる価格で売り出すと、買い手がつかず、売却に時間がかかり、最終的には相場よりも低い価格で売ることになる可能性が高まります。

価格を低く設定した場合

急いで新居を購入しなければならない状況で価格を低く設定すると、後悔する可能性があります。

住み替えスケジュールの失敗

住み替えの際、売却と新居の購入のタイミングが合わないことがよくあります。

その時は「売り先行」か「買い先行」どちらかで進める必要があります。

売ってから買う “売り先行”

新居がなかなか見つからない場合、仮住まいが必要になり、引越しを2回行うことになります。

売り先行についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

買ってから売る “買い先行”

新居は購入できたが、売却中のマンションがなかなか売れないため、経済的な負担が生じます。

買い先行についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

売るタイミングを失敗

マンションの売り時を誤ることもよくある失敗です。

築1年～10年

新築・築浅と呼ばれるマンションは高値で売れる可能性が高い。

築10～20年

この時期には法定耐用年数の半分近くになり、資産価値が下落する傾向があります。

築20年以上

古さが目立ち、設備に不具合が生じる可能性が高まります。

マンションの買い替えの儲かるポイントはこちらの記事で詳しく解説しています。

購入キャンセルによる失敗

購入希望者のキャンセルは、売却プロセスにおいて頻繁に発生します。

買い手が契約を破棄すると、住み替え計画が大きく狂ってしまいます。

 

特に、マンションを売却し、新居を購入する予定の際に、買い手との契約が取り消されると、以下の問題が発生します。

1. 新居の資金がなくなり、住み替え先の購入が中断される可能性があります。
2. 新居に支払った手付金を返還しなければならないこともあります。
3. 既に支払った不動産仲介手数料の半分が戻ってこないことも考えられます。
4. 再びマンションを売却し、住み替え先を探す必要が出てしまいます。

買い手からのキャンセルに備えて、以下の対策を検討しましょう。

買い手が見つかったが、ローンが組めなかった

買主の住宅ローンの本審査に通らなかった場合、売却プロセスは中断される可能性があります。

これらの対策を考慮することで、買い手のローンの問題に対処し、スムーズな売却プロセスを確保できます。

不動産会社選びを間違えてしまった

選んだ不動産会社が提供するサービスや特約に注目し、住み替え計画に合った会社を選ぶことが大切です。

高い査定額だけで仲介会社を選んでしまった

高額の査定額だけに惹かれず、信頼性と実績を持つ不動産会社を選ぶことが重要です。

高査定額のみを重視することで次の問題が生じることがあります

実際の売却価格との乖離

高い査定額を提示する会社が、最終的な売却価格を下げざるを得ない場合があります。

複数の不動産会社と比較して、おおよその相場感を掴みましょう。

手数料や費用

査定額が高い一方で手数料や費用が高額であることがあります。

基本的に手数料は売却価格の3%+6万円+消費税となりますが、別の名目で取られる可能性があるので注意しましょう。

各種手数料や引っ越し費用を把握していなかった

売却と購入に伴う各種費用、例えば不動産仲介手数料、譲渡所得税、登記費用、引っ越し費用などを事前に把握していなかった場合、予算が狂い、計画に支障をきたすことがあります。

以上の対策を講じることで、買い手からのキャンセルに備え、住み替えプロセスをスムーズに進めることができます。

マンションを買い替えた後に気付く失敗したケースと対策

 

続いては、マンションを買い替えた後に気付くことが多い6つの失敗ケースと、それぞれの失敗に対処するための対策についてご紹介します。

土地やエリア条件に関した失敗

「これなら大丈夫だろう」と思って購入した物件でも、実際に住んでみると期待と現実が異なることがあります。

エリア条件の失敗を防ぐためには、以下の対策が考えられます。

• 現地確認を綿密に行う。
• 時間帯や曜日、休日と平日の違いを確認する。
• 交通量や都市開発の計画をチェックする。

周辺環境に関した失敗

周辺環境がライフスタイルに合わないと、住み替え後の生活に支障をきたすことがあります。

失敗を防ぐためには、以下の対策が考えられます。

• 住環境を実際に歩きながら確認する。
• 駅からの経路や周辺施設をチェックする。
• 外灯の間隔や道路の道幅、坂道の有無なども確認する。

間取りや広さに関した失敗

マンションの間取りや広さが期待と異なると、ストレスの原因になります。

防ぐためには、以下の対策が考えられます。

• 将来の家族構成や成長を考慮して選択する。
• 収納スペースやベランダなどの有無も確認する。

日当たりや風通しに関した失敗

日当たりや風通しは実際に住んでみないと分からないことが多いです。

予防策として、以下の対策が考えられます。

• エレベーターや窓の位置、風向きを確認する。
• 高層マンションの場合、日照などを注意深く検討する。

家具や家電のサイズに関した失敗

新居に持参する家具や家電のサイズを事前に確認しないと、配置に苦労することがあります。

対策として、以下の対策が考えられます。

• 家具配置のシミュレーションを行う。
• 実際に物件内で家具の配置を試すアプリを利用する。

住宅ローンに関した失敗

住宅ローンに関する失敗は「二重ローン」が発生するケースが一般的です。

回避するために、以下の対策が考えられます。

• 購入資金の備えを持つ。
• 住み替えの資金計画を慎重に立てる。
• 住み替えタイミングに注意を払う。

失敗を最小限に抑えるために、これらの失敗ケースと対策を頭に入れて、マンションの住み替えプロセスを進めましょう。

マンション売却で失敗しない方法

マンション住み替えで失敗を避けるために6つの重要なルールがあります。

ここからは失敗しないための6つのルールを解説します。

住み替えスケジュールと売却方法の計画

住み替えスケジュールをしっかり立てましょう。

通常、売却と購入が同時進行する理想的な流れを望みますが、実際にはタイミングがズレがちです。

スケジュールを設定し、売り先行または買い先行のどちらが適しているかを決定しましょう。

売り先行のメリットとデメリット

資金に余裕がない場合、マンションを売ってから新居を購入する「売り先行」がおすすめです。

しかし、新居が見つからない場合に仮住まいが必要になるデメリットも考える必要があります。

資金に余裕があるなら「買い先行」も選択肢

資金に余裕がある場合、新居を購入してからマンションを売る「買い先行」も考えられます。

これにはメリットがありますが、デメリットも存在します。

住み替え期間はできるだけ長く取る

住み替えは売却と購入が同時に行われるため、時間とエネルギーがかかります。

十分な期間を確保し、納得できる価格で売却し、新居を見つけるための時間を確保しましょう。

新居を詳しく調査

住み替え先を選ぶ際、エリアと土地条件を詳細に調査しましょう。

これらは後から変更できないため、納得のいく場所を選ぶことが重要です。

購入と売却は同じ不動産会社に

住み替えは売却と購入が同時に行われるため、同じ不動産会社に仲介を依頼することがスムーズです。

特に、買取保証サービスや住み替えローンを利用する場合は同じ不動産会社を選びましょう。

質の高い不動産会社を選ぶ

不動産会社とその担当者の質が住み替えの成功に大きな影響を与えます。

慎重に複数の不動産会社を比較し、信頼性のある担当者を見つけるために時間をかけましょう。

 

マンションの売却と新居の購入は大きな決断です。

これらのルールを守り、慎重に計画を立てることで、失敗を避け、スムーズな住み替えを実珵できるでしょう。

マンションを高く売って住み替えするには？

マンションを高く売って新居の購入資金に充てたいと誰もが考えますよね！

そんな方にはマンションをリノベーションして売却することをおすすめしています。

多くの買取再販業者は、マンションを買い取ってリノベーションして付加価値をつけることで、利益を得ています。

 

つまり、マンションはリノベーションをした方が「マンションは高く売れる」ということです。

しかし、リノベーションをして売却するには多くのハードルがあります。

リノベーションをするにしても適切な箇所・プランでしないと付加価値上昇にはつながりません。

 

ノウハウなしでリノベーションをしても売却価値の上昇にならず、リノベーション費用を無駄にするだけということも・・・。

当然リノベーション費用は先払いする必要があります。

マンションの売却活動をする前にリノベーション工事をする必要があるため工事費の支払いを先にする必要があり、その費用は仕様によりますが数百万〜1,000万円近くになります。

 

そして肝心の工事費の回収はマンションの売却活動が終わり、引き渡しが終わってから。

工事期間と売却活動の期間を考えると回収できるのは半年後、下手をすると1年後くらいになってしまいます。

リノベーション費用は高額ですので、長期間回収できないのはお財布にかなり厳しいと思います。

 

自分でリノベーション工事をするのであれば当然工事業者を自分で見つけてくる必要があります。

依頼した業者が良心的であれば良いのですが、ハズレ業者に依頼してしまうと相場より高く工事費でリノベーションすることになったり、施工が雑だとその補修で余計な出費になってしまうことも・・・。

自分でリノベーション工事をして高く売るにはハードルが高いため、高く売る手段を知っていてもなかなか踏み出せる方が少ないのです。

 

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リノアップが選ばれる3つの理由

リノアップが選ばれる理由には大きく３つあります！

その理由とは

最適なリノベーションプランの提案

リノアップはお客様のマンション条件に合わせて最適なリノベーションプランをご提案いたします。

リノアップにはリノベーション工事、マンション売却の専門家がいるため、どんな工事をしたらマンションの価値が上がるのか、高く売ることができるのかを的確に分析。

「不動産会社が儲かる」ではなく「お客様が儲かる」ので、手元に残るお金をできるだけ多くすることを考えています。

 

業者選定や設計の確認もリノアップが行うため、お客様がチェックする必要がなく、時間と手間を省けます。

そのため、自分でリノベーション工事をするより、楽々リノベーション売却が進められるんです。

後払いシステムの採用

「でもリノベーション工事をするには初期費用がかかるんでしょ？」

そんな不安を解消するためにリノアップでは、「リノベーション工事の後払いシステム」を採用。

先ほども説明しましたがリノベーション工事を自分でする際には、リノベーション費用を先払いが原則です。

 

高額な工事費用を先払いするのは経済的な負担が大きいのが実情です。

リノベーション工事費用は「一旦リノアップが立て替え払い」いたします。

そして、そのリノベーション費用は工事が終わり・売却活動をして買主が見つかり、引き渡しが終わった時に売却金額からお支払いいただく流れになります。

 

だから、初期費用の心配は必要ないんです。

さらにリノベーションをしてもマンションの価格上昇が見込めなかった・・・

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万が一、リノベーション工事をしても売却価格に反映されなかった場合には、最大リノベーション工事全額の値引き保証が付いています。

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リノアップの安心ポイント

リノアップの安心ポイントでは、

• 初期費用のリスクナシ
• リノベーションの専門知識の必要ナシ
• 売り先を探す手間ナシ

の３つのナシを実現。

今後はそんな3つの安心ポイントを紹介していきます。

初期費用のリスク無し

先ほども紹介しましたが、リノアップはリノベーション費用の後払いシステムを採用しています。

売却後に費用を支払うため、初期投資の心配はありません。

一般的にマンションの売却には仲介手数料として、売却価格の3%ほどの仲介手数料が発生します。

 

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リノベーションの専門知識ナシ

全てのリノベーション工事に必要なプロセスをすべてリノアップが管理していきます。

• リノベーション業者の選定
• リノベーションプランの選定
• リノベーション業者との契約
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リノベーション売却を自分でやろうとしたら、これからを全て自分でやる必要があります。

面倒なのはもちろんのこと、これらを行うにはリノベーションの専門知識が必要になってきます。

 

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売り先探しの手間ナシ

リノベーション工事を完了したら、次は売却活動を行う必要があります。

売却業者の選定から査定・売却活動とやることは多岐に渡ります。

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リノベーション物件の売却活動を行うスタッフにより、リノベーションした物件をより魅力的にアピール。

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マンションの買い替え・住み替えで損をした時・損しない方法を解説！まとめ

マンションの買い替え・住み替えで損をした時の対処方法や、損をしない方法について解説してきました。

マンション買い替えでは、計画的なアプローチが重要です。

以下の要点が要点となります。

これらのポイントを把握し、適切に対応することで、マンション買い替え時のリスクを最小限に抑え、成功に導くことができます。