マンション買い替えを3年以内にしてはいけない理由！売却した時税金で損をする？

「マンションの買い替えって3年以内でしたらダメなの？」

「マンションの買い替えを3年以内にすると損する理由を知りたい！」

マンションを購入したものの、個々の事情で3年以内に売却する必要がでてくるかもしれません。

この記事ではマンション買い替えを3年以内にしてはいけない理由や3年以内に買い替える時の税金対策などについて解説しています。

マンションの買い替えを3年以内にすると損をする理由

マンション購入後、様々な理由で3年以内に売却を考えるケースは少なくありません。

しかし、このような短期間での売却は様々な損失をもたらす可能性があります。

ここからは、3年以内の買い替えがなぜ損になる可能性が高いのかを解説していきます。

譲渡所得税が高くなる

不動産の売却益にかかる譲渡所得税は、所有期間によって税率が異なります。

所有期間が5年未満の場合、39.63％の高い税率が適用されます。

 

これは、長期譲渡所得の20.315％と比較してほぼ倍の税率です。

そのため、短期間での売却は税負担が大きくなり、利益が減少する原因となります。

購入価格より売却価格が低くなる

マンションの価値は、築年数が経過するにつれて減少します。

新築時の資産価値が100％であるとすると、時間の経過とともに市場価値は低下します。

3年という短期間では、購入価格に比べて売却価格が低くなる可能性が高く、結果として資金的な損失を招くことになります。

住宅ローンの完済が難しい

多くの場合、マンション購入には住宅ローンが利用されます。

このローンは通常、元利均等返済方法で返済され、初期の返済期間では利息の占める割合が高く、元金の減少は緩やかです。

 

したがって、3年という短期間で売却すると、住宅ローンの残債が多く残っている状態であり、売却金額だけではローンの完済が難しいケースが多いです。

その結果、自己資金を投じる必要が生じることがあります。

 

マンションを3年以内に買い替える場合、譲渡所得税の高率、価値減少による売却価格の低下、そしてローン返済の問題が主なリスクとなります。

これらの要因は、購入後短期間での売却が財務的な損失をもたらす可能性があることを示しています。

そのため、マンションの購入や売却を検討する際には、これらの要因を念頭に置き、総合的な損益分析を行うことが重要です。

築5年以内のマンション売却についてはこちらで詳しく解説しています。

マンションを3年以内に売却する時の税金対策

マンションの売却は、しばしば利益にかかる税金の問題を引き起こします。

特に3年以内の売却は、税負担が重くなることが一般的です。

しかし、適切な税金対策を施せば、これを軽減することが可能です。

居住用財産の3,000万円特別控除

この控除は、自身が住んでいる物件を売却する際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

この特例を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 売却する物件が自己の居住用であること。
• 以前住んでいた場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
• 前年及び前々年に同様の特別控除を利用していないこと。
• 売主と買主が特別な関係（親子や夫婦など）でないこと。

この特例の適用には、確定申告時に必要な書類を提出することが求められます。

特に、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金が発生しないケースもあるため、注意が必要です。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

もう一つの重要な特例は、マイホームを売却して新たに住宅を購入した場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除です。

この特例を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 自己居住のマイホームを譲渡すること。
• 以前住んでいたマイホームは、住まなくなった日から3年経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
• 所有期間が5年を超えること。
• 買替資産（新しい住宅）の取得が必要で、その床面積が50平方メートル以上であること。
• 取得に関わる返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
• 合計所得金額が3,000万円以下であること。

この特例では、譲渡損失が発生した場合、所得税においてその損失を他の所得から通算し、未控除分は翌年以降3年間にわたり繰越し控除することができます。

マンションの買い替えの特例についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

税金対策のポイント

• 特別控除の適用: 居住用物件の場合、3,000万円の特別控除を活用し、税金を軽減します。
• 確定申告の重要性: 特例を受けるためには正確な確定申告が必須です。
• 選択適用の理解: 3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は排他的であり、一方を選択すると他方が適用されません。
• 損益通算と繰越控除: 譲渡による損失がある場合、その損失を他の所得から差し引くことが可能です。

 

マンションを3年以内に売却する際には、高い税金が課せられる可能性がありますが、適切な税金対策を行うことで、これを大幅に削減できる可能性があります。

特に、居住用財産の特別控除や譲渡損失の損益通算および繰越控除は、有効な手段となるでしょう。

税金対策は複雑であるため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが推奨されます。

築3年以内のマンションを高く売却するポイント

築3年以内のマンションは新築に近い魅力があり、適切な戦略で売却すれば高価格での成約が期待できます。

築3年以内のマンションを高く売却するための重要なポイントは以下の通りです。

重要なポイントをひとつずつ解説していきます。

売却のベストタイミングを見極める

2月や3月は新生活が始まる4月に合わせてマンションを探す人が増えるため、需要が高まります。

この時期に合わせて売り出すと、より多くの買い手にアピールでき、高価格での売却が期待できます。

一方、1月や8月は売却が難しいとされていますので、可能であれば避けましょう。

売り出し価格の戦略

買い手からの値下げ交渉が予想されるため、希望する売却価格に到達するためには、初めからやや高めに設定することが有効です。

築3年以内のマンションは新築同様の魅力を持っており、市場での希少価値から高価格設定でも買い手がつく可能性が高いです。

しかし、売り出し価格を高く設定しすぎるとそもそも買いたい方からの問い合わせが来なくなってしまうので、不動産屋と相談しながら適切ば価格で設定しましょう。

専門性の高い不動産会社に依頼する

マンション売却が得意な不動産会社に依頼することで、より適切な価格設定や販売戦略が期待できます。

大手から地域密着型まで、幅広い不動産会社から最適なパートナーを選ぶことが重要です。

まずは複数の会社に査定を依頼し、価格やサービスを比較検討しましょう。

 

買い替え時の不動産会社の選び方についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

内覧の準備を徹底する

築年数が浅いマンションは内装や設備が比較的新しいため、清潔感を保つことが大切です。

特に水回りやキッチンは汚れやすいため、念入りに清掃し、必要であればプロのハウスクリーニングを利用するのも一つの手です。

清潔感は買い手にとって大きな決め手の一つとなります。

 

築3年以内のマンションを高く売却するためには、売却のタイミング、適切な不動産会社の選定、売り出し価格の戦略立て、内覧対策が鍵となります。

これらのポイントを押さえることで、満足のいく売却が期待できるでしょう。高価格での売却を目指して、慎重に準備を進めましょう。

マンション買い替えで売れない時の対処法についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

3年以内に売却するメリット

マンションの売却を検討する際、特に築3年以内の物件には、いくつかの明確なメリットがあります。

高値での売却が可能

東日本不動産流通機構のデータによると、築年数が少ないマンションは成約価格が高い傾向にあります。

特に築1〜3年の物件は、成約価格が最も高く、この期間に売却すれば、高値での売却が可能です。

築年数が増えると価格が下落するため、築3年の時点で売却することで、価値が落ちる前に利益を確保することができます。

好条件のマンションは更に価値が高い

東京23区や住みたい街ランキングの上位に位置するエリアのマンションは、需要が高く、価格上昇の可能性がさらに大きいです。

このような好条件のエリアにあるマンションは、一般消費者だけでなく、不動産投資家や富裕層も購入対象となるため、購入価格を上回る価格での売却が期待できます。

 

築3年以内のマンション売却は、高値での売却が期待できるという明確なメリットがあります。

市場の上昇傾向と立地条件を考慮することで、購入価格以上の売却価格を実現する可能性が高まります。

売却を検討している場合は、これらの要因を踏まえた上で、最適なタイミングでのアクションを取ることが推奨されます。

3年以内で売却するデメリット

築3年のマンションを売却する際には、いくつかのデメリットが存在します。

新築に比べて売却しにくい

2022年のデータによると、中古マンションの成約率は新築マンションに比べて著しく低いです。

首都圏では24.7%、関西圏では30%と、新築マンションの成約率と比較すると半分以下にとどまっています。

日本における新築信仰の強さが影響しており、多くの購入者が新築を好む傾向があります。

その結果、築3年であっても新築マンションと比べて売却が難しい状況にあります。

築年数による売却しにくさ

東日本不動産流通機構のデータでは、築0〜5年のマンションよりも、築6年以上のマンションの方が成約率が高いことが示されています。

これは、中古マンションを購入する顧客が価格重視であることを反映しています。

築3年のマンションは新築と比較して価格がそれほど下がっていないため、コストパフォーマンスの面で見劣りすると判断される傾向にあります。

したがって、築3年のマンションが特別に売却しやすいとは言えない状況です。

 

築3年のマンション売却は、新築物件と比較して成約率が低いというデメリットがあります。

これは、価格面で新築に劣ると見なされるためです。

そのため、売却を検討する際には、市場の動向をよく理解し、適切な価格設定と戦略が必要になります。

築3年以内のマンションの買い替える時の流れ

マンションの買い替えは、ライフスタイルの変化や環境の変化によって必要となることがあります。

買い替えをスムーズに進めるためには、適切な手順と計画が必要です。

一般的に、買い替えには「売り先行」と「買い先行」の2つのアプローチがあります。

それぞれの特徴、メリット、注意点を把握し、自身の状況に合った方法を選択することが重要です。

売り先行

売り先行とは、現在のマンションを売却してから新居を購入する流れです。

この方法は、売却代金を新居購入の資金に充てることができるため、資金計画が立てやすいというメリットがあります。

売却活動に焦点を当てることができるため、満足のいく価格での売却が期待できます。

 

しかし、売却と新居購入のタイミングが合わない場合、仮住まいが必要になることがあります。

そのため、売却活動と並行して新居探しを進めることが望ましいです。

マンション買い替えの売り先行については、こちらの記事で詳しく解説しています。

買い先行

買い先行とは、新居を購入してから現在のマンションを売却する流れです。

この方法のメリットは、新居をじっくり選べることと、仮住まいを用意する必要がないことです。

理想の新居を見つけてから売却に着手できるため、新生活をスムーズにスタートできます。ただし、新居の購入資金を現居の売却代金に頼らないため、初期資金が必要です。

また、現居が売却されるまでの期間、二重ローンの支払いが発生する可能性があるため、財務計画を慎重に立てる必要があります。

マンション買い替えの買い先行については、こちらの記事で詳しく解説しています。

 

マンションの買い替えを行う際には、自身のライフスタイルや財務状況、マンション市場の動向を考慮して、売り先行か買い先行かを選択します。

売り先行は資金計画が立てやすく、買い先行は新居選びに集中できるというメリットがありますが、どちらにも注意点があります。

買い替えを検討する際には、不動産の専門家と相談しながら、最適な計画を立てることが成功の鍵となります。

マンションを3年以内に買い替えた方々の意見

不動産の買い替えは、投資としての購入でなく、自身の住まいとして考えた場合、売却後に別の物件を探す必要があり、その際の市場の変動が大きな要素となります。

ここからは3年以内に売却した方の意見をまとめて行きます。

離婚や転勤などの個人的な事情

購入後3年以内の買い替えが多い理由としては、離婚や転勤などの個人的な事情があることが指摘されています。

ただし、築2年での売却は疑念を抱かれやすく、理由がはっきりしない場合、購入者に不安を与えることもあります。

住民間やマンション関係のトラブル

住民間の騒音トラブルや管理組合の機能不全、高額な管理費・修繕積立金・駐車場代などの不満が引っ越しを考える大きな要因となっていることが明らかになっています。

管理会社や開発者の意向に左右される現状に不満を持つ居住者もいることが分かります。

手狭になった

新築マンションを購入後、子供が生まれたり手狭になったりするなど、家族構成の変化により買い替えを決断するケースもあります。

こうした変化は、新しい住環境への適応や、住み替えによる生活の向上を求める一因となります。

 

マンションを買い替えた理由をまとめた記事はこちらになります。

マンション買い替えにベストな時期は？

マンション買い替えの決断は、個人のライフイベント、経済的状況、そして不動産市場の状況に大きく左右されます。

ここでは、買い替えを考える際の重要なポイントを詳しく見ていきましょう。

ライフステージに応じた買い替え

• 結婚や出産: 家族が増える大きなライフイベント。子育てに適した住環境やより広いスペース、安全な設備が必要になります。公園の近くや教育施設が充実した地域への移住を検討されることが多いです。
• 子供の独立: 子供が家を出ると、使用しない空間が生まれます。このタイミングでダウンサイジングを考え、メンテナンスが容易で、将来のライフスタイルに合った住まいへの移行が一般的です。
• 転職・転勤: 職場が変わることで、通勤時間の短縮やアクセスの良さを優先した立地への移住が求められます。都心部へのアクセスが良い物件や、交通網が発達した地域が選ばれやすいです。

築年数の影響

• 築20年のマイルストーン: 不動産の価値は時間とともに減少します。特に築20年を超えると、価値の下落が加速し、買い手が見つかりにくくなる傾向にあります。この時期前後での買い替えを検討することで、価値の高いうちに売却することが可能です。
• 大規模修繕後: マンションの大規模修繕は、物件の価値を一時的に向上させるチャンス。修繕完了後は物件の状態が良く、より高い価格で売却が見込めます。

経済的要因

• 住宅ローンの状況: 住宅ローン控除の終了や、ローン返済の大部分が終わったタイミングは、負担が軽くなるため、新しい住宅購入の良い機会です。
• 市場の動向: 不動産市場が活況を呈している時、特に物件価格が高い時期に売却することで、最大限の利益を得ることが可能です。市場動向を注意深く観察し、売り時を見極めることが重要です。

考慮すべきその他の要素

• 退職後の生活: 退職後の生活を見据え、メンテナンスが容易で、生活に必要な施設へのアクセスが良い物件を選ぶことが重要。また、健康面や趣味の時間を考慮した住環境選びが求められます。
• 環境の変化: 都市部への移住や、自然に囲まれた地域への移住など、生活スタイルや価値観の変化に応じた買い替えが適しています。都心の利便性を求めるか、自然の豊かさを優先するかによって、選ぶべき物件は大きく変わります。

 

マンションの買い替えは、単なる住まいの変更以上の意味を持ちます。

個々のライフステージや経済状況、そして不動産市場の状況を総合的に考慮し、最適なタイミングを見極めることが、成功のカギとなります。

マンションの買い替えのベストな時期やタイミングについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

マンション買い替えを3年以内にしてはいけない理由！税金で損をする？まとめ

今回の記事ではマンション買い替えを3年以内にしてはいけない理由や3年以内に買い替える時の税金対策などについて解説してきました。

今回の記事のまとめはこちらになります。

マンションの買い替えを3年以内にすると損をする理由

マンションの買い替えを3年以内に行うことは、一見すると素早く環境を変える有効な手段に思えるかもしれません。

しかし、このような短期間での売却・買い替えは、予想外の損失をもたらす可能性が高いです。

譲渡所得税の高額化

所有期間が5年未満の不動産を売却した場合、39.63%という高い税率の譲渡所得税が課されます。

これは、長期保有による税率20.315%のほぼ倍にあたり、売却益に大きな影響を与える要因となります。

売却価格の低下

マンションの市場価値は築年数とともに減少します。

日本における新築信仰の強さが影響しており、多くの購入者が新築を好む傾向があり、やはり新築と築3年以内では新築の方に軍配が上がる傾向があります。

新築マンションは一般的に販売会社の利益が乗っているため、鍵を開けた瞬間価格が2割ほど下がると言われています。

 

また、築6年以上のマンションの方が成約率が高いがというデータもあります。

特に3年以内の短期間では、購入価格に比べて売却価格が低くなる可能性が高く、資金的な損失を招く可能性があります。

住宅ローンの完済問題

多くのマンション購入者が利用する住宅ローンは、初期の返済期間では利息の占める割合が高く設定されています。

そのため、3年という短期間での売却では、残債が多く残ることが予想され、売却金額だけではローンの完済が難しい状況になることがあります。

築3年以内のマンションを高く売却するポイント

築3年以内のマンションを高く売るポイントは以下の通りです、

売却のベストタイミングを見極める

2月や3月は新生活が始まる4月に合わせてマンションを探す人が増えるため、需要が高まります。

この時期に合わせて売り出すと、より多くの買い手にアピールでき、高価格での売却が期待できます。

売り出し価格の戦略

買い手からの値下げ交渉が予想されるため、希望する売却価格に到達するためには、初めからやや高めに設定することが有効です。

専門性の高い不動産会社に依頼する

マンション売却が得意な不動産会社に依頼することで、より適切な価格設定や販売戦略が期待できます。

内覧の準備を徹底する

築年数が浅いマンションは内装や設備が比較的新しいため、清潔感を保つことが大切です。

税金対策のポイント

• 特別控除の適用: 居住用物件の場合、3,000万円の特別控除を活用し、税金を軽減します。
• 確定申告の重要性: 特例を受けるためには正確な確定申告が必須です。
• 選択適用の理解: 3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は排他的であり、一方を選択すると他方が適用されません。
• 損益通算と繰越控除: 譲渡による損失がある場合、その損失を他の所得から差し引くことが可能です。

 

マンションの買い替えを3年以内に行うことは、高い譲渡所得税、売却価格の低下、住宅ローンの完済問題といった複数のリスクを伴います。

これらのリスクを避け、賢明な買い替えを実現するためには、市場の動向を理解し、税金対策を含む適切な計画を立てることが重要です。

買い替えを検討する場合は、これらの要因を十分に考慮し、総合的な判断を下すことが求められます。