マンション買い替え・住み替えの住宅ローン審査は厳しい？銀行で借入する際の注意点！

「マンションの買い替えを検討しているけど、住宅ローンの審査って厳しいの？」

「住み替えの際に住宅ローンをうまく組むコツを知りたい！」

マンションの買い替え・住み替えを検討しているなかで、新たに住宅ローンを利用する際に審査がどうなるのか気になる方も多いのではないでしょうか？

そんな方へ向けて、こちらの記事ではマンション住み替え時の住宅ローン審査が厳しい理由や通しやすくするコツについて解説しています。

マンション買い替え・住み替えの住宅ローンの審査が厳しい理由

マンション買い替え時の住宅ローンの審査が厳しい理由は、主に借入額に関連しています。

住宅ローンは、購入する家を担保とし、返済に滞りが生じた場合、その家を売却して残債の回収を行う仕組みです。

しかし、マンション買い替えの場合、新居の購入資金だけでなく、売却するマンションのローン残債分も新たに借りる必要があります。

 

これは、担保になるマンションの価値を超える金額を借りることを意味します。

この状況では、もしも返済に滞りが生じた場合、金融機関が担保のマンションを差し押さえて売却しても、すべての貸付金を回収できない可能性が高まります。

このため、マンション買い替えローンの審査は非常に厳しくなり、完済可能性の高い借り手だけが審査を通過できるのです。

借入額の増加に伴い、金融機関の審査は慎重に行われ、通過が難しくなります。

 

住宅ローン以外のマンションの住み替え・買い替えが大変な他の理由についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

マンションの住み替えの住宅ローンで審査されるポイント

住み替えの住宅ローン審査は、住宅購入者にとって重要なステップです。

この審査は、新しい住宅を購入し、現在の住宅ローンを置き換えるための借入資格を評価するもので、成功するためにはいくつかの重要な要点を理解しておく必要があります。

以下に、それぞれの要点を詳しく説明します。

現在の住宅ローンの残債

住み替えローンは、新しい住宅の購入費用に加えて、現在の住宅ローンの残債を含めて融資されます。

これは、住み替えローンの返済負担を決定する重要な要素です。

残債が高額であるほど、新しいローンの月々の返済額が増加し、返済能力に対する負担が大きくなります。

金融機関は、通常、残債に応じて融資の上限額を設定し、売却価格が低い場合、新しい住宅の資金調達が難しくなることがあります。

個人信用情報

審査では個人信用情報が検討されます。

これには、過去のローン返済履歴やクレジットカードの支払い履歴が含まれます。

過去に支払いを滞納したり、未払いがある場合、ブラックリストに登録され、住み替えローンの審査が非常に難しくなります。

個人信用情報は通常、5年間で消去されます。

ブラックリストに登録された場合は、完済後5年経過するまで審査が通りにくいです。

年収と勤務先

返済能力の判断には、借入者の年収、勤務先、および勤務年数が重要です。

長期間の安定した収入源があると、金融機関は返済能力を高く評価します。

 

勤務年数は通常3年以上を求められますが、無職期間が長い場合、審査が不利になる可能性があります。

個人事業主の場合、年収が高くても審査が厳しいことがあります。

新しい家の評価額

新居の評価額も審査に影響します。

新しい住宅の評価額は、借入額を決定するために必要で、借入額は現在の住宅ローンの残債と新居の購入額の合計です。

 

高額な借入額は、月々の返済負担率を高め、審査が通りにくくなると言われています。

通常、無理のない返済負担率は20〜25％とされており、30％以上になると返済に支障をきたす可能性が高まります。

また、住宅ローンは担保に家を使いますので、購入額と担保評価額の差が大きい場合、審査に影響することがあるので注意しましょう。

団体信用保険への加入者の健康状態

通常、住み替えローンでは団体信用生命保険（団信）への加入が必要です。

団信は、借入者が急な状況で亡くなった場合に備えて保険金を支給するものです。

しかし、健康状態が悪い場合、この保険への加入が難しくなることがあります。

 

保険会社は、健康診断や健康履歴を確認し、保険料を決定します。健康状態が不良である場合、高い保険料を支払うことになり、追加の負担となる可能性があります。

これらの要点は、住み替え住宅ローンの審査において考慮される主要な要因です。

審査を通過するためには、これらの要点を理解し、返済能力を高めるために必要な対策を講じることが大切です。

 

具体的には、返済負担率を計算し、収入を増やすために副業を検討する、個人信用情報を改善するために未払いの借金を返済する、健康診断を受けて健康状態を改善するなどが挙げられます。

審査を通過するためには、慎重な計画と準備が必要です。

マンションの買い替え・住み替えで審査が厳しい住宅ローンを通すコツ

住み替えローンの審査が厳しいと言われることがありますが、通過するためにはいくつかのコツが存在します。

夫婦2人で借りる

夫婦双方が収入を持っている場合、2人で住み替えローンを借りることができます。

この方法は、収入を合算して借入額を増やすことができるため、借りやすくなります。

夫婦それぞれでローンを借りる「ペアローン」と、2人の収入を合算して1つのローンを借りる「連帯債務型」があります。

不動産会社に金融機関を紹介してもらう

不動産会社による金融機関の紹介は、審査通過の可能性を高める方法です。

不動産会社は金融機関とのつながりがあり、口添えしてもらえるかもしれません。

また、不動産会社のプロのアドバイスを受けることで、売却価格や資産評価を最適化できるかもしれません。

転職直後は慎重に

転職してからまだ時間が経っていない場合、審査が通りにくいことがあります。

金融機関によっては、一定の勤務年数を要求することがあります。

転職後、数ヶ月から最低でも3ヶ月以上は経過させることが賢明です。

長い勤務年数は安定した収入を示すため、審査に有利です。

価値のある住宅を選ぶ

住み替えローンの審査では、新しい住宅の評価額も考慮されます。

評価額が高ければ、借入額に対する担保がしっかりと確保されるため、審査が通りやすくなります。

古い中古物件や評価額の低い物件は、審査に悪影響を及ぼす可能性があるため、慎重に選ぶことが重要です。

信用を高める

信用情報は審査に大きな影響を与えます。

クレジットカードの支払い履歴や未払いの借金などが信用情報に影響します。

定時に返済し、信用情報を清潔に保つことが審査通過のために重要です。

頭金を用意する

頭金を用意することで、借入額を減らすことができます。

借入額が低いほど、審査が通りやすくなります。自己資金を最大限に活用して、頭金を支払うことを検討しましょう。

これらのコツを活用することで、住み替えローンの審査通過の可能性を高めることができます。

ただし、個々の状況に応じて戦略を選択し、慎重に計画を立てることが大切です。

マンションの住宅ローンの審査に落ちる理由は何がある？

住宅ローンの審査に通らない理由は様々ですが、主要な要因を以下に解説します。

返済負担率が高い

あなたの年収に対して借入額が多すぎる場合、返済が滞る可能性が高いと見なされ、審査に通りにくくなります。

通常、借入金の年間返済額が年収に占める割合を返済負担率と呼び、一定の基準以下であることが求められます。

返済負担率は借入金の種類によって異なりますが、フラット35などの住宅ローンでは一般的に厳格な要件が設定されています。

個人信用情報に延滞履歴がある

住宅ローン審査では、クレジットカードや他のローンの延滞などの信用情報が重要視されます。

延滞履歴があると、今後も延滞する可能性が高いと判断され、審査に不利に影響します。金融機関は、申込者の信用情報を信用情報機関に照会し、信用履歴を確認します。

延滞情報は契約期間中および契約終了後5年以内に残りますので、信用情報の健全性が重要です。

申告内容に虚偽がある

審査過程で提出した情報が虚偽である場合、審査に通らない可能性が高まります。

年収や勤続年数などの情報を意図的に誤って申告すると、信用に値しない行為として見なされ、信用が失われます。

信用情報の照会により虚偽情報が確認されることもあります。

 

誤記入を防ぐために、申請書は正確かつ正直に記入することが不可欠です。

これらの理由から、住宅ローン審査に通るためには、返済負担率を適切に管理し、信用情報を健全に保ち、正確な情報を提供することが大切です。

また、審査に不安がある場合、信用情報を確認したり、ファイナンシャルプランナーや金融アドバイザーのアドバイスを受けることも有用です。

マンションの住宅ローンの審査に落ちた時は？

住み替えローンの審査に通らなかった場合、以下の具体的なアプローチを取ることが考えられます。

諦めないで慎重に分析する

住み替えローンの審査に通らなかったら、最初に感じるのは失望かもしれませんが、諦めずに慎重に状況を分析しましょう。

審査に通らなかった理由を探りましょう。

これは、収入不足・信用スコアの低さ・借り入れ比率の高さ・勤続年数の不足など、さまざまな要因が考えられます。

信用情報の確認

住み替えローンの審査で重要なのは信用情報です。

信用情報機関から自分の信用履歴を入手し、誤りがないか確認しましょう。

誤った情報が含まれている場合、修正を申請することができます。

収入の向上

収入が審査に通らない理由の一つである場合、収入を向上させる方法を検討しましょう。

昇給を目指す、副業を始める、投資収益を増やすなどの方法が考えられます。

ただし、これらの変更は時間を要することがあるため、計画的に進めましょう。

借り入れ比率の改善

借り入れ比率が高い場合、他の借金を返済し、借り入れ比率を改善することが審査通過の鍵となります。

クレジットカードの残高を減らす、他のローンを完済する、または追加の頭金を用意するなどの方法が考えられます。

信用スコアの向上

信用スコアは信用履歴や返済履歴に基づいて計算されます。

信用スコアを向上させるためには、定期的に借金を返済し、滞納しないことが重要です。また、信用カードを使って信用スコアを向上させる方法もあります。

時間をかける

一度審査に落ちた場合、急いで再申し込みせずに時間をかけることをおすすめします。

新たな申し込みも信用情報に登録され、短期間での再申し込みはさらに審査を難しくします。

通常、6か月以上の期間を空けることを考えましょう。

専門家のアドバイスを受ける

住み替えローンの審査に通らない場合、専門家のアドバイスを受けることも有用です。

ファイナンシャルプランナー、不動産エージェント、または金融アドバイザーから助言を受け、最適なアプローチを見つける手助けを受けましょう。

住み替えローンの審査に通らなかったからといって、すぐに諦めるのではなく、冷静に状況を分析し、必要な改善策を講じて次の申し込みに備えましょう。

 

今のマンションが売れない時の対策はこちらの記事で詳しく解説しています。

マンション買い替え・住み替え時に利用するダブルローンとつなぎ融資の違い

マンション買い替え時には、現在のマンションのローン残債を完済しながら新居のローンも組むことがあります。

この際、ダブルローンとつなぎ融資が選択肢としてあります。

ダブルローン：現在の住宅ローンと新しい住宅ローンを別々に組む方式です。両方のローンの審査が必要です。

つなぎ融資：現在の住宅ローンを一時的に新居の購入に充て、後で新しい住宅ローンに組み替える方式です。一時的な貸し付けであるため、審査は比較的緩やかです。

以下の記事では、つなぎ融資それぞれの特徴やメリット・デメリットについて詳しく解説しています。

マンションを相場より高く売るには？

既存の住宅ローンを完済し、住み替え先の住宅ローンを組むためにもマンションを相場以上に高く売却することが重要になってきます！

相場より高く売るには、マンションをリノベーションして売却することをおすすめしています。

多くの買取再販業者は、マンションを買い取ってリノベーションして付加価値をつけることで、利益を得ています。

 

つまり、マンションはリノベーションをした方が「マンションは高く売れる」ということです。

しかし、リノベーションをして売却するには多くのハードルがあります。

リノベーションをするにしても適切な箇所・プランでしないと付加価値上昇にはつながりません。

 

ノウハウなしでリノベーションをしても売却価値の上昇にならず、リノベーション費用を無駄にするだけということも・・・。

当然リノベーション費用は先払いする必要があります。

マンションの売却活動をする前にリノベーション工事をする必要があるため工事費の支払いを先にする必要があり、その費用は仕様によりますが数百万〜1,000万円近くになります。

 

そして肝心の工事費の回収はマンションの売却活動が終わり、引き渡しが終わってから。

工事期間と売却活動の期間を考えると回収できるのは半年後、下手をすると1年後くらいになってしまいます。

リノベーション費用は高額ですので、長期間回収できないのはお財布にかなり厳しいと思います。

 

自分でリノベーション工事をするのであれば当然工事業者を自分で見つけてくる必要があります。

依頼した業者が良心的であれば良いのですが、ハズレ業者に依頼してしまうと相場より高く工事費でリノベーションすることになったり、施工が雑だとその補修で余計な出費になってしまうことも・・・。

自分でリノベーション工事をして高く売るにはハードルが高いため、高く売る手段を知っていてもなかなか踏み出せる方が少ないのです。

 

ですが、その高いハードルを一挙に引き受けるサービスが「リノアップ」です。

リノアップは、あなたのマンションをより高く売却するための、「マンション売却特化」サービスです。

リノベーション費用をリノアップが負担し、中古マンションの販売仲介まで一括管理するワンストップサービスで、マンションの売却をトータルサポートします。

先ほど紹介した高いハードルをすべて請け負ってくれるため、相場より高くマンションを売却することができるんです。

リノアップが選ばれる3つの理由

リノアップが選ばれる理由には大きく３つあります！

その理由とは

最適なリノベーションプランの提案

リノアップはお客様のマンション条件に合わせて最適なリノベーションプランをご提案いたします。

リノアップにはリノベーション工事、マンション売却の専門家がいるため、どんな工事をしたらマンションの価値が上がるのか、高く売ることができるのかを的確に分析。

 

お客様の手元に残るお金をできるだけ多くするためのリノベーションプランをご提案いたします。

業者選定や設計の確認もリノアップが行うため、お客様がチェックする必要がなく、時間と手間を省けます。

そのため、自分でリノベーション工事をするより、楽に高く売ることができるんです！

後払いシステムの採用

この章の最初に説明しましたがリノベーション工事を自分でする際には、自分でリノベーション費用を先払いで支払う必要があります。

高額な工事費用を先払いするのは経済的な負担が大きいのが実情です。

そんな不安を解消するためにリノアップでは、「リノベーション工事の後払いシステム」を採用。

 

リノベーション工事費用は一旦リノアップが立て替え払い！

そして、そのリノベーション費用は工事が終わり・売却活動をして買主が見つかり、引き渡しが終わった時に売却金額からお支払いいただく流れになります。

だから、初期費用の心配は必要なし。

 

さらにリノベーションをしてもマンションの価格上昇が見込めなかった・・・、

そんな不安を解消するため、リノアップは値引き保証までついています。

万が一、リノベーション工事をしても売却価格に反映されなかった場合には、最大リノベーション工事全額の値引き保証が付いています。

リノベーション費用だけ無駄にかかったなんて不安は解消されます！

専門家によるフルサポート

リノベーションから売却まで、不動産売却の専門家がフルサポート。

リノベーション工事を進めるには、リノベーションをする業者の選定・プランの選定・業者との契約・工事完了後の確認が必要になってきます。

その煩雑なプロセスをリノアップはすべて一括サポートします。

また、工事後の売却活動や査定・契約などもすべて一貫してサポートしていきます。

マンション売却のあらゆる手間を省き、効率的に進められます。

リノアップに依頼して頂くことで、相場より高く売れるリノベーション売却をすべて対応することができるんです！

リノアップの安心ポイント

リノアップの安心ポイントでは、

• 初期費用のリスクナシ
• リノベーションの専門知識の必要ナシ
• 売り先を探す手間ナシ

の３つのナシを実現。

今後はそんな3つの安心ポイントをご紹介していきます。

初期費用のリスク無し

先ほどもご紹介しましたが、リノアップはリノベーション費用の後払いシステムを採用しています。

売却後に費用を支払うため、初期投資の心配はありません。

一般的にマンションの売却には仲介手数料として、売却価格の3%ほどの仲介手数料が発生します。

 

リノアップのリノベーション売却で相場より高く売ることができれば、仲介手数料も手元に残るお金から支払うことができるので初期費用の心配をなくしてマンションを売却することができます。

さらにリノベーションをしても値上がりしなかった時の値引き保証もついています。

手元にお金が少なく不安な方にはおすすめのサービスとなっています。

リノベーションの専門知識ナシ

全てのリノベーション工事に必要なプロセスをすべてリノアップが管理していきます。

• リノベーション業者の選定
• リノベーションプランの選定
• リノベーション業者との契約
• 工事完了後の確認

リノベーション売却を自分でやろうとしたら、これからを全て自分でやる必要があります。

 

面倒なのはもちろんのこと、これらを行うにはリノベーションの専門知識が必要になってきます。

そこでリノアップにお任せいただければ、これらのプロセスをすべて対応。

しかも専門知識を持ったものが対応するので、失敗する可能性を減らしてリノベーション工事を進めることができます。

売り先探しの手間ナシ

リノベーション工事を完了したら、次は売却活動を行う必要があります。

売却業者の選定から査定・売却活動とやることは多岐に渡ります。

そこで売却のための仲介もリノアップが担当します。

 

リノベーション物件の売却活動を行うスタッフにより、リノベーションした物件をより魅力的にアピール。

リノベーションしたマンションの魅力を伝え、スムーズな販売活動に繋げていきます。

お申し込みは簡単

リノアップの利用は、インターネット上で簡単に30秒で無料見積もりの依頼が可能です。

マンション売却をお考えの方は、今すぐリノアップにご相談ください！

リノアップで、マンション売却をもっとスマートに、もっとお得に進めることができます。

マンション買い替え・住み替えの住宅ローン審査は厳しい？銀行で借入する際の注意点！まとめ

マンション買い替えの住宅ローン審査は厳しいが、収入や信用情報、借入額を適切に管理することで、通過する可能性は高まります。

ダブルローンとつなぎ融資の違いを理解し、最適な方法を選びましょう。

住宅ローン審査には慎重な準備が必要ですが、適切に計画を立てれば新しいマンションへの買い替えが実現できます。

成功のために、注意点をしっかり押さえてください。